Tržište nekretnina kakva će biti 2014

---

Kao što je poznato, tržište nekretnina je veoma osetljivo na razne društvene poremećaje i mnogi faktori utiču na aktivnosti vezane za gradnju, kupovinu i prodaju nekretnina.

Izražena ekonomska kriza, koja je na svom zamahu dobila 2008. godine uticala je da se izgradnja novih stanova svede na minimum, pa smo došli do situacije da umesto preko 40 gradilišta koliko je 2007. godine bilo samo u Hadži Ruvimovoj ulici u Novom Sadu, danas u čitavom gradu nemamo toliko lokacija na kojima se grade novi stanovi.

Razlog za to leži, naravno, u veoma maloj potražnji. Kupaca za stanove je vrlo malo. I njihove platežne mogućnosti su sve ograničenije.

Zašto danas nema kupaca za stanove kao pre?

Odgovor je više nego jasan. U značajnoj meri je smanjen obim kapitala koji je cirkulisao na tržištu nekretnina. Tokom 90-ih godina prošlog veka i početkom ovog veka, bili smo svedoci priliva stanovništva iz bivših jugoslovenskih republika gde su se vodili ratovi. Ljudi su tražeći bezbednije mesto za život svojih porodica dolazili u Novi Sad i tu su kupovali nekretnine.

Drugi značajan izvor sredstava kojima su se kupovale nekretnine, bile su privatizacije velikih vojvođanskih privrednih sistema, poput pivara i cementara.

Tih godina i bankarski sektor doživljava svoj procvat i mnogi naši građani se odlučuju da se zaduže stambenim kreditom, kako bi rešili pitanje krova nad glavom.

Tolika količina novca i takva potražnja uzrokovali su naglu ekspanziju građevinskog sektora i mnogi investitori sa slobodnim kapitalom, koji do tada nisu imali nikakve veze sa gradnjom, odlučili su se da svoj novac ulože upravo u izgradnju stambenih i poslovnih zgrada, jer je u tom sektoru obrt kapitala značajnije brži i sigurniji u odnosu na neke druge privredne grane.

Danas, kada nema priliva novog stanovništva u tolikoj meri kao nekad, kada nema svežeg novca od privatizacija ili i nekog drugog izbora potražnja za stanovima je rapidno opala.

Nizak životni standard i mala prosečna primanja, takođe imaju svoj uticaj na tržište nekretnina.

Velika nezaposlenost, otpuštanja i nesigurnost svakog radnog mesta, ali i vrlo nepovoljni i skupi stambeni krediti izazvali su kod klijenata opravdan strah od stamenih kredita, jer mnogi koji su se zadužili kod banaka, danas jako teško servisiraju svoje obaveze.

Nekretnine nikada ne stoje

Pored svih, gore pobrojanih, fakora koji su uticali da promet nekretninama zamre, tržište ipak funkcioniše, doduše u daleko manjem obimu.

Život ne može da čeka bolja vremena. Životne okolnosti su te koje diktiraju i naš način življenja. U životnom ciklusu svake porodice u jednom trenutku se pojavi potreba da se promeni postojeća nekretna. Postojeća nekretnina postaje mala, jer dolazi prinova, pa je potrebna soba više ili obrnuto, deca stasavaju i odlaze, pa je veliki stan postao nepotreban.

Nažalost, zbog već pomenutog niskog životnog standarda, mnogima su preskupe mesečne režije koje prate svaki stan, pa je to ralog što prelaze u manju nekretninu. Takođe, primećuje se i trend, doduše još uvek ne toliko izražen, da porodice, pogotovo mlađe, prelaze iz grada u obližnja seoska naselja i na taj način pokušavaju da reše egzistencijalna pitanja koja su im u velikoj meri ugrožena gubitkom posla.

Stanovi u Novom Sadu

Najčešći promet na tržištu nekretnina odvija se na polju kupoprodaje stanova u stambenim zgradama i u nešto manjoj meri porodičnih kuća.

Slika društvenih odnosa koji obeležavaju našu svakodnevicu, preslikava se i na promet nekretnina. Baš na prometu nekretninama se jasno može uočiti klasna raslojenost društva. Poslednjih godina postoji velik broj kupaca za vrlo jeftine nekretnine čija vrednost se kreće u rasponu od 15.000-25.000.-eur.

Takođe, postoji i određen broj kupaca za veoma luksuzne nekretnine, čija vrednost dostiže vrtoglave cifre od po nekoliko stotina hiljada evra. Najmanje je kupaca za stanove koji su se u socijalističko vreme masovno pravili za radničku klasu. To su recimo dvosobni i trosobni stanovi.

Zbog toga danas možete naići na jednoiposobne stanove od samo 25-26m2 ili dvoiposobne-trosobne stanove u 40-45m2.

Smanjena potražnja za nekretninama, direktno utiče i na pad njihovih vrednosti, pa tako nove garsonjere koje su 2008. godine znale da dostižu i cifre od 1800-2000eur, sada se mogu kupiti za skoro upola od tih nekadašnjih cena.

Procena ljudi koji se bave posredovanjem u prometu nekretninama je da do porasta cena sigurno neće dolaziti u ovoj godini, jer ne postoji ni jedan činilac koji bi na to uticao. Trend pada cena stanova i dalje je prisitan i kad je prodavac iz nekog razloga danas prinuđen da proda svoju nekretninu, on svesno mora da ide ispod neke realne i očekivane cene, kako bi privukao kupca.

Poslovni prostori u vremenu krize

Novosadska agencija SOLIS nekretnine od svog osnivanja 1992. godine, pored prometa kuća i stanova, značajnu pažnju poklanja i prodaji lokala, poslovnih i industrijskih objekata, kao i prodaji velikih parcela namenjenih izgradnji trgovačko-logističkih centara.

Pošto je privredna klima kod nas takva da su mnogi prinuđeni da zatvaraju svoja male i srednja preduzeća, svedoci smo da svakog dana na tržištu ima sve više praznih lokala i poslovnih objekata koji se nude na prodaju. Većinu njih je skoro nemoguće prodati i po nekoj minimalnoj ceni, jer za njih nema kupaca. Sa druge strane za lokale na atraktivnim lokacijama u gradu, poput uličnih lokala u pešačkoj zoni ili na Bulevaru oslobođenja uvek postoje kupci i takvi lokali, u zavisnosti od pozicije i opremljenosti ponekad mogu da postignu cenu i do 5000eur/m2.

Trend kupovine obradivog poljoprivrednog zemljišta koji je prethodnih godina bio u usponu, više nije tako izražen, najviše zahvaljujući činjenici da je cena obradivog zemljišta dostigla astronomske vrednosti. Tako danas imate primera da se za hektar kvalitetne vojvođanske oranice traži između 12.000 i 15.000 evra, a u nekim slučajevima i više.

Čekajući bolje dane

Iz svega gore navedenog, možemo zaključiti da će ova godina biti slična prošloj.

Promet nekretnina će se odvijati na niskom nivou, cene nekretnina će mirovati ili će i dalje blago kliziti na dole, a ozbiljnije promene i poboljšanja na ovom planu možemo očekivati tek kada se opšta društvena klima promeni i kada srpska ekonomija bude počela da beleži osetniji oporavak i rast.

Ostaje nam da se nadamo da nećemo morati dugo da čekamo na te bolje dane.