Garsonjere u Novom Sadu

---

Garsonjere u Novom Sadu su tražena nekretnina, jer uvek postoji interesovanje klijenata, koji su uvek voljni da kupe ovaj tip nekretnina.

Kada govorimo o garsonjerama u Novom Sadu, onda dolazimo do zaključka da u nekim delovima grada, garsonjera ima u ponudi i to dovoljno. Međutim opet se zna da određeni delovi grada, oskudevaju u ponudi nekretnina ovog tipa. 

Krajem 80-tih i početkom 90-tih godina, kada je tržište nekretnina poprimilo svoju precizniju tržišnu orijentaciju u Novom Sadu se stvorila potreba za stambenim objektima, koji su posedovali malu kvadraturu. U prethodnom periodu je bila izuzetno skromna ponuda nekretnina poput garsonjera, što znači nekretnina male kvadrature.

Do tada su stanovi koji su bili dodeljivani ili su bili otkupljivani, bili znatno veće kvadrature, jer se u tom vremenu izuzetno vodilo računa o kvalitetu stanovanja i života porodica u tim stanovima. U to vreme se komfor postavljao ispred funkcionalnosti, pa je tada najmanja kvadratura koja je predviđena za stanove u takvim zgradama, bila oko 40 kvadrata što je podrazumevalo jednosoban stan.

Priliv stanovnika u Novi Sad od 90-tih godina na ovamo, potraživao je stanove koji nisu toliko komforni za stanovanje. Sve to je nametnuto kao rešenje za potrebe novih stanovnika i početak prodaje garsonjera, koje su posedovale između 20-25 pa čak i 30 kvadratnih metara. 

Tada započinje ekspanzija novogradnje i takozvani prazan prostor, počele su popunjavati nadogradnje nekih zgrada. U projektima za nadogradnju, već je po pravilu bilo predviđeno građenje nekretnina manje kvadrature, kojih u tom trenutku na tržištu nije bilo.

Onda se počelo dešavati da su se na uštrb humanog stanovanja, počeli graditi mali stanovi veličine od 18 do 22 kvadrata. Takve stanove su nazivali čak i hotelska soba, jer su bili izuzetno mali, mada su novi vlasnici ipak u tim malim stanovima imali svoju privatnost. 

Tada su vlasnici tih malih garsonjera počeli te nekretnine izdavati uglavnom studentima, koji nisu uspeli obezbediti smeštaj u studentskim domovima. Iako su to bili stanovi male kvadrature, sigurno su bili opet bolje rešenje, nego da studenti iznajme stan kod neke gazdarice ili nekog gazde.

Jasno je da su studenti stanujući kod gazda, imali ograničavajuće faktore počevši od samog ponašanja tako da su morali biti tihi. Nisu smeli dovoditi društvo, sve do toga koliko se puta smeju nedeljno ili mesečno okupati i da li mogu koristiti frižider ili uopšte kuhinju za potrebu pripreme hrane.

 

Male garsonjere su im ipak pružale kakav takav komfor i naravno potpunu samostalnost. Zbog toga su ove male garsonjere bile izuzetno interesantne na tržištu i uvek ih je bilo znatno manje u ponudi od potražnje.

Period nakon nadogradnje i to od 1995. godine pa sve do 2000-te za Novi Sad je izuzetno karakterističan, jer tada dolazi do prave ekspanzije novogradnje i izgradnje novih zgrada. Investitori tih novih objekata su odmah prepoznali da se stanovi manje kvadrature, popularno nazvanim garsonjere, mogu brže prodati od stanova veće kvadrature.

Pritisnuti novim urbanističkim propisima, investitori su morali projektovati i graditi garsonjere, koje su morale po zakonu imati minimalno 24 do 25 kvadrata. To je podrazumevalo organizaciju stambenog prostora sa nekim:

• malim hodnikom,
• klasičnim kupatilom i
• kuhinjskom nišom u okviru dnevne sobe.

Pojedine garsonjere u novogradnji, posedovale su terase na koje se može izaći, takozvane francuske terase, koje su imale samo balkonska vrata i ogradu, ali ne i prostor na terasi na koju bi se moglo izaći. Zgrade koje su građene do 2000-te godine pa sve do 2005. procentualno su posedovale u celoj zgradi oko 20-30 posto manjih stambenih jedinica i to garsonjera. 

Nakon 2005. godine dolazi do zasićenja tržišta nekretninama, tako da su urbanisti čak insistirali da prosečna kvadratura stambenih jednica u zgradama, bude čak i do 50 kvadrata. To znači da je u narednom periodu smanjen broj stambenih jedinica izuzetno male kvadrature. Tada ujedno dolazi i do smanjenja izgradnje i ponuda u prodaji stambenih jedinica, pod nazivom garsonjera.

Osnovna definicija garsonjere u odnosu na takozvani jednosoban stan je u tome što je garsonjera projektovana za samce, tačnije jednu osobu.

Predviđeno je i da ta osoba neće izuzetno često koristiti kuhinju, tako da su garsonjere u načelu bile hotelske sobe sa svojim ulaznim delom predsobljem, kupatilom, kuhinjskom nišom, sobom i eventualno nekom malom terasom ili bez nje. Kvalitet garsonjera ili sama cena kvadrata garsonjere, zavisila je najčešće od samog kvaliteta kvadrata.

 

Podrazumevalo se da je garsonjera koja ima terasu, ujedno bila i traženija na tržištu nekretnina i naravno skuplja u odnosu na garsonjere, koje nisu imale terasu i eventualno, ako su po projektu investitori uspevali da taj kuhinjski deo ili kuhinjska niša, bude sa svojim samostalnim prozorom i naravno svojom prirodnom ventilacijom.

Ovaj detalj je garsonjeri davao specifičnu težinu i znatno uticao na vrednost takve nekretnine. One garsonjere koje su po projektu mogle ići u neku dodatnu širinu, dobijale su mogućnost da ta kuhinja bude delimično ili potpuno izdvojena i to je davalo dodatni kvalitet budućim stanarima. Jer u tom slučaju, kuhinja nije narušavala funkcionalnost ostatka stambenog prostora odnosno sobe.

Jednosobni stanovi za razliku od garsonjera, po definiciji su sa kuhinjskim prostorom, koji je potpuno odvojen od prostora u kome se boravi i to je osnovna razlika između garsonjera i jednosobnih stanova. Poznato je da garsonjera ima negde oko 25 kvadrata, a jednosoban stan poseduje oko 30 kvadrata. Garsonjere pripadaju uglavnom stambenim zgradama, koje imaju centralno grejanje i to je potpuno funkcionalan stan, koji nudi sasvim solidnu mogućnost svakodnevnog stanovanja.

Razlike između dvorišne garsonjere i garsonjere u zgradama je izuzetno jednostavna. Garsonjera u dvorišnoj varijanti nema, jer su to u suštini dvorišni stanovi manje kvadrature te se ne mogu nazvati garsonjerama. Dvorišni stanovi mogu imati samo 12 do 15 kvadrata, što je mimo svih zakonskih propisa. I da rezimiramo u ponudi nema garsonjera, koje se kao takve mogu definisati u sklopu dvorišnih stanova.

U hiper produkciji kvadrata, može reći da je došlo do određene zasićenosti u prodaji nekretnina na novosadskom tržištu i da su garsonjere preplavile tržište. U ovakvoj situaciji investitori su procenili da ne treba da se posvete samo gradnji garsonjera, jer su se pojavili kvalitetni kupci, koji nisu kupovali samo male stanove. Pojavili su se kupci koji imaju više novca i koji su mogli sebi da priušte veću i luksuzniju nekretninu, tako da su se investitori preorijentisali i na gradnju većih stanova.

Trenutno gradnja novih objekata sa garsonjerama, nije dominantna trenutno kod investitora. Ali bez obzira na sve i dalje je cena kvadrata kod prodaje garsonjera najskuplja, kada se priča o ceni kvadrata stambenih prostora u Novom Sadu. Poznato je da je u svim vremenima, kvadrat garsonjere uvek najskuplji na tržištu nekretnina.

Kada su garsonjere u pitanju specifičnost tržišta je i ta da se može desiti da u ponudi postoje garsonjere koje su nameštene i naravno one koje su potpuno prazne. Garsonjere se većinom prodaju kao nenameštene i to je za sve tipove stanova jedno nepisano pravilo. Vlasnici garsonjera obično procenjuju da garsonjeru koja je kompletno nameštena, mogu kao takvu isto prodati, kao i kada je prazna.

Zanimljivo je i da se u velikom broju slučajeva garsonjere prodaju potpuno nameštene sa nameštajem, pa čak i sa nekim pripadajućim kućnim aparatima. Ova varijanta je izuzetno interesantna, jer možete kupiti garsonjeru u koju se u načelu možete i odmah useliti ili je po potrebi možete odmah i iznajmiti. 

Kada pričamo o garsonjerama, klijenti najčešće vole kada ta garsonjera ima odvojenu kuhinju i da ta kuhinja ima svoj prozor ili bilo kakvu prirodnu ventilaciju.

Kupci takođe najćešće zahtevaju da garsonjera poseduje prostrano kupatilo i naravno po mogućnosti, kao i kuhinja da ima svoju prirodnu ventilaciju.

Zanimljivo je da potencijalni kupci, obično zahtevaju da soba u garsonjerama ima neki svoj pravilan oblik da nije uska a ni dugačka.

Naravno da su najtraženije garsonjere od strane kupaca one, koje imaju svoju terasu.

Terase obično imaju veću kvadraturu i ljudi obično imaju želju da mogu izaći na terasu.

Još jedan od zahteva potencijalnih kupaca je da na terasi postoji mogućnost hladne ostave. Ovakve ostave najčešće zaokružuju sve ono što je potrebno za normalno funkcionisanje osobe, koja živi u garsonjeri.

Garsonjere u okolini Novog Sada su se pojavljivale i još se pojavljuju u delovima grada gde se prave te uslovno rečeno novije zgrade. U tim rubnim delovima grada i blizu njega su se takođe počele praviti nove zgrade i razvijati tržište nekretnina, kao što je to jedno vreme bilo u samom Novom Sadu. Novogradnja se dominatno pojavljuje na tržištu nekretnina u ovim delovima Novog Sada i okoline.

Napominjemo da su to delovi Petrovaradina, Sremske Kamenice pa se može pričati i o garsonjerama, koje su izgrađene i još se grade na početku Veternika. Ovi delovi su počeli lagano da se razvijaju, kao što je to nekada bilo za vreme ekspanzije izgradnje novih zgrada u Novom Sadu, a jasno je da su kvadrati ovih garsonjera znatno niži nego u samom gradu. U ovim novim zgradama se pojavila prodaja novih stanova.

To znači da su u Petrovaradinu, Sremskoj Kamenici i početku Veternika, pojavila ponuda sa prodajom garsonjera i kako smo rekli po znatno nižim cenama, nego što je to slučaj sa cenom kvadrata u samom gradu, koja je naravno uvek viša zbog toga što se stan nalazi u urbanim delovima grada. I ove nekretnine imaju svoju prihvatljivu cenu i sigurno su tražene kod kupaca, koji sa sumom kojom raspolažu, garsonjeru ne bi mogli kupiti u samom gradu.