Ozakonjenje poljoprivrednih nekretnina

---

Izazovi i rešenja

Kada se govori o ozakonjenju nekretnina, najčešći fokus je na glavne stambene objekte (kuće, stanove, vikendice), pomoćne objekte poput garaža i šupa, kao i neke druge tipove objekata. Ipak tema ozakonjenja poljoprivrednih nekretnina (objekata), podjednako je značajna, ali i često zapostavljena.

Poljoprivredni objekti poseduju svoju specifičnu namenu i karakteristike, što ih čini drugačijim od stambenih objekata. Ozakonjenje poljoprivrednih objekata može biti komplikovanije zbog različitih propisa koji se odnose na poljoprivredu, prostorno planiranje i zaštitu okoline.
 

Poljoprivredni objekti poseduju svoju specifičnu namenu i karakteristike!

Ima više tipova poljoprivrednih objekata i to zavisi od tipa poljoprivredne proizvodnje.

 

Navodimo one najčešće:

Stočarstvo
 

• Objekti koji služe za uzgoj krava, konja, ovaca, koza i drugih krupnijih životinja
• Objekti koji su namenjeni za uzgoj svinja
• Objekti namenjeni za uzgoj pilića ili koka nosilja
• Obori: manje otvorene konstrukcije za smeštaj stoke, posebno letnjim mesecima

 

Proizvodnja biljaka
 

• Plastenici i staklenici: Zatvoreni prostori prekriveni plastičnom folijom ili staklom, koji se koriste za uzgoj biljaka tokom cele godine.
• Tuneli: Slični su plastenicima, ali su manjih dimenzija i jednostavnije konstrukcije.

 

Za plastenike i tunele važna je zaštita od vetrova i mogućih nepogoda (led).

 

• Silosi i skladišta: Služe za skladištenje žitarica, semena, gnojiva i još nekih poljoprivrednih proizvoda.
• Sušare: Koriste se za sušenje sena, žitarica i drugih poljoprivrednih proizvoda.
• Hladnjače: Koriste se za skladištenje voća i povrća
• Hladnjače za obradu i skladištenje mesa i mesnih prerađevina

Ostali objekti

 

• Objekti i šupe za skladištenje priključnih poljoprivrednih mašina i alata
• Objekti za skladištenje i čuvanje traktora, kombajna i drugih većih poljoprivrednih vozila
• Bunari i cisterne koriste se za navodnjavanje i skladištenje vode
   

Kvalifikacija i nazivi poljoprivrednih objekata mogu se razlikovati po regijama, ali i specifičnostima poljoprivredne proizvodnje!

Možemo navesti i manje poznate i specifične tipove poljoprivrednih objekata. Navodimo nekoliko:
 

• Objekti i nekretnine za uzgoj konja najčešće uključuje staje, staze za jahanje, manježe, ergele, pašnjake...
• Avijarni sistemi: (veliki kavezi ili zatvoreni prostori) za uzgoj pernatih životinja, uzgoj ptica, a posebno onih egzotičnih
• Pčelinjaci: otvoreni prostori sa košnicama i objekti potrebni za skladištenje i pakovanje meda i drugih pčelinjih proizvoda
• Ribnjaci: veštački formirani vodeni sistemi (bazeni) za uzgoj ribe

Objekti za preradu i proizvodnju:
 

• Objekti (mlekare i sirane) za preradu i proizvodnju mleka i mlečnih proizvoda
• Objekti (manje mesare i velike mesne industrije) za obradu mesa i proizvodnju mesnih prerađevina (sveže meso, suhomesnati proizvodi...)
• Objekti (vinarije) za proizvodnju vina i šampanjca
• Objekti (destilerije) za proizvodnju alkoholnih pića (rakije i likeri)
• Objekti za proizvodnju vode za piće i bezalkoholnih pića (sokovi)
• Objekti (uljare) za proizvodnju ulja (suncokretovo i maslinovo)

Vertikalne farme:

Inovativni sistemi za uzgajanje biljaka u slojevima, sve češće ih ima u urbanijim sredinama

Postoje posebni uslovi za korišćenje i izgradnju poljoprivrednih objekata, a ti uslovi variraju u zavisnosti od tipa objekta, lokacije i naravno njegove namene!

Zemljište

 

• Namena zemljišta: Zemljište mora biti namenjeno poljoprivrednoj proizvodnji
• Kvalitet zemljišta: Za određene kulture potreban je poseban tip zemljišta
• Veličina parcele: Minimalna veličina poljoprivrednog zemljišta može biti propisana državnim, a ponekad i lokalnim propisima

Infrastruktura

 

• Pristup: Poljoprivredni objekat mora biti pristupačan (obezbeđana putna infrastruktura)
• Voda: Potrebno je obezbediti dovoljno vode za osnovne potrebe u objektu, ali i navodnjavanje
• Kanalizacija: Potrebno je obezbediti kanalizacioni sistem i odvoz otpadnih voda i drugih štetnih materija za koje nije dozvoljeno da se ispuštaju u kanalizaciju)

Električna energija

Potrebna za nesmetano funkcionisanje poljoprivrednog objekta-proizvodnje
 

Ozakonjenje poljoprivrednih nekretnina složeno je pitanje, koje zahteva posebnu pažnju na brojne detalje!

Vlasnici bi trebali obratiti pažnju na sledeće:
 

• tip objekta i namena
• godina izgradnje
• lokacija nekretnine
• veličina nekretnine
• stanje nekretnine
• potrebna dokumentacija
• troškovi ozakonjenja
• rok za ozakonjenje
• stručna pomoć

 

Treba napomenuti da je svaki slučaj ozakonjenja specifičan i da se zakonski okviri mogu menjati. Zato se preporučuje da vlasnici poljoprivrednih nekretnina potraže pomoć stručnjaka, kako bi se informisali o svim detaljima postupka i obezbedili uspešno ozakonjenje.

Dodatni saveti:

 

• budite strpljivi jer postupak ozakonjenja može potrajati
• informišite se redovno kod nadležnih institucija
• čuvajte svu dokumentaciju
   

Evo na čega obratiti pažnju prilikom kupovine poljoprivrednih objekata i zemljišta!

Kupovina poljoprivrednog zemljišta i objekata, značajna je investicija koja zahteva ozbiljnu pripremu.

Da bi izbegli pogrešne odluke samim tim potencijalne probleme, predlažemo vam da obratite pažnju na sledeće:

 

• namena zemljišta i objekata
• kvalitet zemljišta
• infrastruktura
• legalni aspekti
• okolina (komšije, zaštićena područja, klima)
• potencijalni rizici
• uslovi prodaje i cena
• stručna pomoć

 

Predlažemo vam da pre konačne odluke o kupovini poljoprivredne nekretnine, posetite nekoliko poljoprivrednih gazdinstava i poljoprivrednika i saznate njihova iskustva i mišljenja.

Razlike između placa za stambenu izgradnju, izgradnju poslovnih objekata i poljoprivrednog zemljišta je u tome što svaki tip nekretnine ima svoje specifične karakteristike, namenu i zakonsku regulativu.

Namena

 

• Plac za stambenu izgradnju je namenjen za izgradnju stambenih objekata (kuća i stanova)
• Plac za igradnju objekata namenjenih privredi, namenjen je za izgradnju poslovnih objekata (kancelarije, prodavnice, tržni centri, pogoni namenjeni industriji)
• Poljoprivredno zemljište je namenjeno za poljoprivrednu proizvodnju (zemljoradnja, stočarstvo...)

 

Zakonska regulativa

 

• prostorni planovi (svaki tip nekretnine mora biti usklađen sa važećim prostornim planovima koji definišu dozvoljene namene)
• građevinske dozvole (za izgradnju stambenih i poslovnih objekata potrebne su građevinske dozvole, dok za poljoprivredne objekte ponekad postoje drugačije pravila)
• ostali propisi (svaki tip nekretnina podleže različitim propisima, kao što su zakoni o poljoprivredi, izgradnji, zaštiti okoline)

 

Infrastruktura

 

• komunalna infrastruktura
• pristupni putevi

 

Cena

 

• tržišna vrednost (cena nekretnine zavisi o više faktora, uključujući lokaciju, veličinu, stanje, opremljenost infrastrukturom, namenu i potencijal za razvoj)
• dodatni troškovi (uz cenu zemljišta potrebno je uzeti u obzir sve dodatne troškove, kao što je naknada za priključenje na komunalnu infrastrukturu, takse i porezi)

 

Potencijal za razvoj

 

• mogućnost izgradnje
• promena namene (promena namene zemljišta može imati dugotrajan i ponekad skup proces, jer je često povezana sa dodatnim ograničenjima i uslovima)

 

Treba napomenuti da postoje izuzeci od opštih pravila, jer u pojedinim slučajevima može biti dozvoljena gradnja stambenog objekta na poljoprivrednom zemljištu uz određene uslove.
 

Salaši potpadaju pod poljoprivredne nekretnine!

Salaši su tradicionalne seoske kuće, često okružene poljoprivrednim zemljištem koje se koristi za poljoprivrednu proizvodnju i stočarstvo. Obzirom na njihovu primarnu namenu i povezanost sa poljoprivredom, salaši se svrstavaju u kategoriju poljoprivrednih nekretnina.

Zašto se salaši smatraju poljoprivrednim nekretninama?

 

• primarna namena (salaši su tradicionalno korišćeni za poljoprivrednu proizvodnju, što je i bila njihova osnovna funkcija)
• okruženje (salaši su smešteni uglavnom na velikim parcelama koje se koriste za obrađivanje, kao pašnjaci, ali i za druge poljoprivredne aktivnosti)
• pomoćni objekti (uz svoj prepoznatljiv stambeni stil arhitekture, salaši imaju pomoćne objekte poput štala i ambara koji su direktno povezani sa poljoprivredom)
• zakonska regulativa (u većini zakonskih okvira salaši se smatraju za poljoprivrednu nekretninu, što utiče na njihovo oporezivanje, mogućnost prodaje, nasleđivanja i neke druge aspekte)

Promena namene

 

• iako se salaši tradicionalno smatraju poljoprivrednom nekretninom u nekim slučajevima je moguća promena njihove namene za poslovanje u turizmu. Ovakva promena namene, zahteva određene dozvole i usklađivanje sa prostornim planom
• individualni slučajevi su mogući, jer svaki salaš poseduje svoje specifične karateristike, a njegova pravna klasifikacija može biti promenljiva što zavisi od datih okolnosti i važećim propisima.

 

Ozakonjenje neozakonjenog salaša može biti složen proces koji zavisi o brojnim faktorima:

 

• razlozi za neozakonjenje
• važeći prostorno planski dokumenti
• stanje objekta
• mišljenje nadležnih službi

Mogućnost ozakonjenja:

 

• regularni postupak ozakonjenja
• ozakonjenje u okviru opštih akata
• amnestija

Mogućnost ozakonjenja nekretnina poljoprivrednih gazdinstava:

Ozakonjenje nekretnina u vlasništvu poljoprivrednih gazdinstava, postupak je kojim se nastoji da se nelagalno izgrađene ili izmenjene nekretnine ozakone. Ovaj postupak je čest u slučaju starih salaša, pomoćnih objekata i drugih tipova nekretnina na poljoprivrednim zemljištima.
 

Ozakonjenje poljoprivrednih nekretnina često predstavlja značajan izazov za poljoprivrednike!

Navešćemo nekoliko najčešćih problema i teškoća:

 

• često promenljiva i komplikovana zakonska regulativa
• zakonske izmene se povremeno menjaju i ako se ne prate redovno to može otežati pravilnu primenu svih trenutnih propisa
• različita tumačenja mogu dovesti do nejednakih tretmana pojedinih slučajeva
• specifičnost poljoprivrede: zakoni o izgradnji uglavnom su usmereni na stambenu i izgradnju poslovnih objekata te su teže primenljivi na specifične potrebe poljoprivrede

 

Nedostatak potrebne dokumentacije:

 

• za stare objekte često nedostaje validna dokumentacija, što otežava proces ozakonjenja
• mnogi objekti na poljoprivrednim zemljištima, građeni su neformalno bez ikakve dokumentacije
• često se dešava da objekti na poljoprivrednim zemljištima ne odgovaraju propisima prostornog plana
• stariji objekti mogu imati nedostatke u pogledu tehničkih uslova (instalacije, izolacija...) što otežava mogućnost ozakonjenja
• nedostatak svesti o važnosti ozakonjenja
   

Ozakonjene nekretnine (zemljište i objekti) poseduju znatno veću vrednost!

Povećana pravna sigurnost
 

• Ozakonjena poljoprivredna nekretnina vlasniku obezbeđuje pravo raspolaganja nad nekretninom i to znači da nema strah od potencijalnih pravnih problema

Atraktivnost za potencijalne kupce

 

• Ozakonjene nekretnine su privlačnije pa i atraktivnije potencijalnim kupcima, jer obezbeđuju znatno veću sigurnost investiranog novca. Novi vlasnik poljoprivredne nekretnine ne mora brinuti o tome da li će mu neki objekat biti srušen ili da će posedovati ograničene mogućnosti korišćenja.
• Banke i druge finansijske institucije spremnije su za odobravanje kredita za ozakonjene nekretnine
• Ozakonjene nekretnine poseduju veću tržišnu vrednost

 

 

Treba svakako napomenuti da se vrednost ozakonjenih poljoprivrednih nekretnina može razlikovati zbog nekoliko faktora:
 

• Poljoprivredne nekretnine bliže većim gradovima ili turističkim destinacijama, posedovaće veću vrednost
• Stanje objekata na poljoprivrednom zemljištu, veličina i namena, značajno utiču na vrednost
• Dostupnost vode, struje, pristupnih puteva i drugih infrastrukturnih elemenata, uvećava vrednost nekretnine
• Plodnost poljoprivrednog zemljišta značajno utiče na cenu nekretnine
   

Ozakonjenje poljoprivrednih nekretnina (zemljišta i objekata) investicija je koja se dugoročno isplati!

fotografije: Solis Nekretnine