Kakva je ponuda velikih poslovnih objekata u Novom Sadu

---

Pod velike poslovne objekte, mogu da se podvedu i objekti u kojima se obavlja kancelarijska delatnost, prodajna delatnost, a to mogu biti i hale kao i industrijska postrojenja. Retko su u ponudi na prodaju stari poslovni objekti i većinom su to objekti novijeg datuma izgradnje. Klijenti (investitori) takve prostore pretežno prilagođavaju potrebama svog poslovanja.

Investitori sve više pribegavaju izgradnji novih poslovnih objekata, a sve ređe koriste poslovne prostore koji su već korišćeni. Starijih objekata tog tipa u Novom Sadu koji se trebaju renovirati, ima znatno manje nego novijih objekata i većinom na tržištu nekretnina dominiraju novi poslovni objekti.

Veliki poslovni objekti pretežno se koriste za kancelarijsku i prodajnu delatnost ali i kao industrijska postrojenja!

O tome da li se manje iznajmljuju i kupuju korišćeni prostori ili se poslovni ljudi više odlučuju da grade nove poslovne objekte to je tema za jednu dublju analizu. Ako kompanija ima potrebu da izgradi poslovni prostor za svoje potrebe, onda se vlasnici kompanija najčešće odlučuju da iz temelja izgrade novi poslovni objekat, koji će biti potpuno prilagođen poslovnim potrebama njihovog biznisa. Možemo navesti da su to najčešće hale, proizvodni pogoni i objekti slične namene.

Ako se kompanija bavi kancelarijskim vidom poslovanja za takvu potrebu vlasnici kompanija se uglavnom odlučuju za najam poslovnog prostora. Razlog je jednostavan, jer su kompanije koje zapošljavaju veći broj zaposlenih koji rade u kancelarijama, najčešće vezane za određenu lokaciju u gradu u kojem posluju.

Veće kompanije se u poslednje vreme odlučuju na izgradnju poslovnih objekata iz temelja!

Mala je ponuda većih poslovnih objekata koji se prodaju u Novom Sadu, a možemo navesti da ih skoro i nema u ponudi. Takvi poslovni prostori uglavnom nisu adekvatni za potrebe poslovanja mnogih kompanija i ne mogu se lako prilagoditi potrebnoj nameni.

Veliki poslovni prostori podrazumevaju određene specifičnosti, a retko koji klijent može pronaći u postojećem poslovnom prostoru ono što njegova delatnost zahteva. Od velikih poslovnih prostora najčešće se traže veliki lokali, veliki kancelarijski prostori, kao i proizvodne hale, ali se uglavnom potražuje zakup (najam) takvih poslovnih prostora.

 

Prodajna cena velikih poslovnih objekata uvek je unapred definisana ponudom i potražnjom. Ponuda kvalitetnijih poslovnih prostora veće kvadrature, izuzetno je mala i zato je cena kvadrata takvih poslovnih prostora izuzetno visoka i može da dostigne cenu od čak 5000 Eura po kvadratu čak i više.

Ove cene važe za prodajnu cenu većih poslovnih prostora, a ako navodimo veće poslovne prostore koji se izdaju u zakup za njih su najčešće zainteresovane kladionice i tada cene zakupa dolaze i do iznosa od 35 Eura po kvadratu.

Većih poslovnih objekata u Novom Sadu uglavnom nema u ponudi na prodaju!

Klijenti kojima je potreban adekvatan i kvalitetan poslovni prostor kao što je lokal, uglavnom nisu kupci takvih lokala, nego ih najčešće iznajmljuju. Može se reći kako nema velike razlike u prodajnoj ceni kvadrata korišćenog i novog poslovnog prostora, a naročito ako se on nalazi na poželjnoj lokaciji.

Situacija sa pandemijoj virusa nije poremetila tržište nekretnina što se tiče potražnje velikih poslovnih prostora. Situacija je identična kao i pre početka krize sa pandemijom, tako da je potražnja za većim poslovnim prostorima i dalje velika. Situacija sa pandemijom virusa je možda malo uticala na najam manjih lokala, ali zato nije uopšte uticala na potražnju (zakup ili prodaju) većih poslovnih prostora.

Kompanije koje su se dobro pozicionirale pre krize, nisu želele napuštati velike poslovne prostore koji im donosi dobar profit, tako da su ponuđene nekretnine odmah i kupljene. Zato se može zaključiti da je u vreme krize čak veća potražnja za velikim poslovnim prostorima u odnosu na malu ponudu.

Nema velike razlike u prodajnoj ceni korišćenih ili novih poslovnih prostora u Novom Sadu!

IT industrija se kao grana privrede Novog Sada izuzetno razvija u poslednje vreme pa možemo reći kako se vlasnici kompanija ipak češće odlučuju za najam većih poslovnih prostora, nego za izgradnju novih sopstvenih objekata.

Jedan od ređih primera je kupovina zgrade nekadašnjeg Novosadskog univerziteta od strane IT kompanije iz Novog Sada. Svakako je pozitivno to što je kupovinom i adaptacijom ovog objekta, uklonjena dugogodišnja ružna slika zapuštenog objekta u našem gradu. Mada je izvesno i da se vlasnici IT kompanija češće odlučuju za izgradnju svojih poslovnih objekata, nego za kupovinu korišćenih poslovnih objekata.

 

Za Novi Sad je specifično to da lokali na Bulevaru Oslobođenja, naročito oni koji se nalaze u prizemlju, imaju svoju specifičnu težinu i samim tim ih nema puno u ponudi i zato je njihova prodajna cena izuzetno visoka. Ovi poslovni prostori koji se nalaze na ovom bulevaru koji se još naziva „Žilom kucavicom Novog Sada“ posebno su pozicionirani i traženi na tržištu nekretnina Novog Sada.

Vlasnici IT kompanija češće se odlučuju na izgradnju svojih poslovnih objekata nego za kupovinu korišćenih!

Ono što je u najavi je da su investitori prepoznali potražnju i potrebu da grade na određenoj lokaciji veliki broj kvadrata novog multifunkcionalnog poslovnog prostora sa idejom da ga sutra rentiraju određenim delatnostima i to je nešto što je novina i što se trenutno dešava na tržištu nekretnina u Novom Sadu. Ponuda ovakvih potpuno novih prostora nije velika, ali očekivati je da određenim kompanijama bude izuzetno zanimljiva na tržištu.

Kada se veliki poslovni prostori u pitanju, prvenstvena ponuda ovih prostora je da se prodaju još dok su u takozvanoj „sivoj fazi“. Poslovnim ljudima je siva faza, što znači neuređena unutrašnjost, zanimljiva kako u varijanti kupovine, ali isto tako zanimljiva i ako se veći poslovni prostor iznajmljuje.

Smatra se da je čak otežavajuća okolnost ako su poslovni prostori već opremljeni a menjaju zakupca, jer su u tom slučaju zakupci prinuđeni da prilagođavaju kompletnu unutrašnjost poslovnog prostora tipu poslovanja kojim se bave. Zbog toga je zakupcima uvek interesantnije da potražuju veći poslovni prostor koji se nalazi u sivoj (neuređenoj) fazi i zbog toga je najveća ponuda neuređenih velikih poslovnih prostora.

Otežavajuća okolnost za kupca ili onog koji prostor želi iznajmiti je ako je veliki poslovni prostor već uređen!

Lokacija poslovnog objekta ili prostora igra ulogu samo ako se govori o manjim lokalima, ali se ne može govoriti o značaju lokacije za velike poslovne prostore-objekte. Ako se poslovni objekat nalazi uslovno rečeno van neke zvanično atraktivne lokacije, ako ta lokacija odgovara nekoj kompaniji za njeno poslovanje, ona će takav objekat platiti i više nego što treba, iako je po zvaničnim procenama ta cena znatno niža.

I da napomenemo kako se ne može izdvojiti neka posebno atraktivna lokacija na kojoj se nalaze veći poslovni prostori, ali ako se u ponudi pojavi zanimljiv poslovni objekat on u kratkom roku bude i kupljen bez obzira na njegovu lokaciju gde se nalazi.

Velikih poslovnih objekata koji su bili korišćeni uglavnom nema u ponudi na prodaju u Novom Sadu ili su porušeni, ali je izvesno da kompanije za potrebe svog poslovanja kupuju plac i grade potpuno nove poslovne objekte, koji su u startu potpuno prilagođeni potrebama poslovanja te kompanije. Suštinski... svaki veći poslovni prostor ili objekat koji se nalazi na bilo kojoj lokaciji, pre ili kasnije uvek pronađe klijenta i svog potencijalnog korisnika, a svako prepozna sebe u određenom trenutku u nekom poslovnom prostoru.

Novi Sad ne poseduje posebno izdvojenu lokaciju na kojoj je izgrađen veći broj velikih poslovnih objekata!

Kada se govori o ceni kvadrata neke poslovne hale, zna se da je ona unapred definisana, kada govorimo o ceni uličnog lokala i ona je unapred definisana, tako da tu nije nešto spektakularno nejasno, kada su cene poslovnih prostora u pitanju i poznato je da cena kvadrata većeg poslovnog prostora, uvek zavisi od trenutne ponude i cene koje diktira tržište nekretnina.

Poslovni prostori su obično vezani za veće saobraćajnice, kao i svi bulevari u Novom Sadu koji su definisani kao zanimljive lokacije na kojima su veliki poslovni prostori traženi. Novi bulevari koji su izgrađeni u Novom Sadu, takođe su zanimljivi kao što je to Bulevar Evrope i Bulevar Patrijarha Pavla, a poznato je da je Bulevar Oslobođenja sam po sebi zanimljiv.

Veći poslovni objekti i prostori u Novom Sadu najčešće su vezani za veće saobraćajnice i bulevare!

Bulevar Vojvode Stepe poseduje sadržaje koji zadovoljavaju potrebe klijenata i to su veći poslovni prostori poput hala. Može se navesti da su primetni veći poslovni objekti građevinskih kompanija, ali i velikih marketa.

Ponuda velikih poslovnih objekata i velikih poslovnih prostora u Novom Sadu je šarenolika i svaki veći poslovni prostor koji se pojavi u ponudi, sigurno može biti zanimljiv nekoj kompaniji. Izvesno je i da ima više zainteresovanih klijenata za kupovinu ili najam većih poslovnih prostora, nego što takvih poslovnih objekata ima u ponudi.

Šarenolika je ponuda većih poslovnih objekata u Novom Sadu!

Ako navodimo veće poslovne objekte i poslovne prostore koji poseduju povoljniju prodajnu cenu ti objekti u startu nisu toliko atraktivni pa ni traženi od strane poslovnih ljudi. Ako objekat nije tražen od strane potencijalnih kupaca, njegova prodajna cena odmah ide na dole.

Možemo navesti kako su industrijske zone sever i jug koje se nalaze u Novom Sadu, nekada bile izuzetno atraktivne i tražene od strane potencijalnih klijenata, ali sada ih skoro i nema u ponudi, jer su kapaciteti tih zona praktično popunjeni i svi mogući resursi potrošeni.

Ponuda većih placeva na kojima se mogu graditi veći poslovni objekti, nalaze se na rubnim delovima grada, mada se otvaraju i neke nove lokacije. To su lokacije koje su smeštene kraj velikih saobraćajnica , a povremeno se pojavi zemljište koje je preimenovanu u svrhu izgradnje većeg poslovnog objekta. Uglavnom možemo navesti kako su to lokacije koje gravitiraju ka Veterniku i Rumenci i da ti resursi još nisu potrošeni, što znači da još nisu dovoljno iskorišćeni.

Evidentan razlog zašto neki veći poslovni objekti poseduju povoljniju cenu je taj jer potencijalni klijenti za iste nisu zainteresovani!

Dragan Rabatić izvršni direktor agencije „Solis Nekretnine“ iz Novog Sada smatra, kako lokacija od Sajlova ka Rumenci može imati neku buduću perspektivu za izgradnju većih poslovnih objekata, kao i da je ta izgledna perspektiva veća od njene trenutno nedovoljne iskorišćenosti.

Veći poslovni objekti koji poseduju povoljniju prodajnu cenu i koji su udaljeniji od Novog Sada, uglavnom su predviđeni za neki vid proizvodnje i za to su i namenjeni. Ako određena lokacija koja nije toliko frekventna, vidljiva i uočljiva i ne igra posebnu ulogu u samoj prodaji, samim tim je u startu i rentabilnija i jeftinija.

U veće poslovne objekte koji su udaljeniji od samog grada, spremni su ući poslovni ljudi koji planiraju pokretanje proizvodnje i samim tim za poslovanje im je neophodna proizvodna hala i proizvodni pogoni. Oni su spremni svoje poslovanje izmestiti dalje od grada kako bi na nekom placu koji je jeftini za kupovinu, izgradili veliki poslovni objekat najčešće proizvodni pogon.

Lokacija između Sajlova i Rumenke poseduje perspektivu izgradnje velikih poslovnih objekata!

Sve što je vezano za proizvodnju bilo kog proizvoda, može biti interesantno za pokretanje proizvodnje na lokacijama koje su udaljene od grada. Zanimljiva je varijanta da su se brojne manje pa i veće Novosadske mesne industrije sa proizvodnjom izmestile na rubne delove Novog Sada pa i van njega.

Možemo navesti primer mesne industrije „Štrand“ koja je kupila zemljište u blizini Čeneja i kompletnu proizvodnju izmestila van grada i izgradila potpuno novi objekat za potrebe proizvodnje. Rukovodstvo je čak odlučilo da u sklopu ovog objekta otvori prodavnicu svojih proizvoda, koji se nude po fabričkoj ceni. Mišljenje je kako je to jedan odlično organizovan poslovni ambijent i poslovni prostor.

 

Agencija „Solis Nekretnine“ ima u svojoj ponudi veće poslovne objekte i van Novog Sada. Ti objekti van grada pojavljuju se povremeno u ponudi agencije i cela Vojvodina je interesantna što se tiče ponude zemljišta namenjenih izgradnji, kao i ponuda već izgrađenih većih poslovnih objekata.

„Solis Nekretnine“ imaju povremeno u svojoj ponudi velike poslovne objekte van Novog Sada koji poseduju znatno povoljniju prodajnu cenu!

Iako ta ponuda nije toliko česta, agencija „Solis Nekretnine“ povremeno ima u ponudi zanimljiva zemljišta i veće poslovne objekte u Srbobranu, Somboru, kao i Zrenjaninu. Svakako treba navesti kako je cena većih poslovnih objekata znatno povoljnija, nego kada se misli na cene većih poslovnih objekata u Novom Sadu.

Lokacija je tu presudna i zbog toga je razlika u ceni većih poslovnih objekata van grada i u gradu izuzetno velika. Pojedinim klijentima nije problem da se sa poslovanjem pomere van grada, jer samim tim računaju na veliku uštedu.

Sve što je vezano za proizvodnju bilo kakvih proizvoda može biti zanimljivo kompanijama koje žele pokrenuti proizvodnju van Novog Sada!

Bankari poseduju određene proizvode koji su usmereni za kreditiranje kupovine poslovnih prostora. Bilo je slučajeva kada su kompanije bile zainteresovane da kupe lokale u gradu, ali uslovi kupovine u varijanti kreditiranja banaka nisu bili povoljni.

Potencijlne kupce poslovnih objekata agenti koji se bave prodajom nekretnina, prvo pitaju da li je to određeni tip investicije ili je potreba kupca kao krajnjeg korisnika. Potrebno je saznati da li je klijentu potrebno investiranje u svrhu novca ili je klijentu potreban objekat da bi pokrenuo neku primarnu poslovnu delatnost.

Ako pričamo o halama u Novom Sadu, njih najviše ima na Novom Naselju i uglavnom se radi o nekim prodajnim marketima. Poslovnih prostora (lokala) ima i u centru Novog Sada, na Bulevaru Oslobođenja i to su lokacije na kojima je skoncentrisan nešto veći broj većih poslovnih prostora, kao i prostori koji su češće traženi.

Kreditiranje za kupovinu većih poslovnih prostora i objekata uglavnom nije baš povoljno!

Cena većih poslovnih objekata na samom početku se formira prvo na osnovu kvadrata, ali pre ili kasnije u pregovorima oko kupovine objekta cena po kvadratu, kako se to kaže „padne u vodu“.

Mišljenje je da će veliki poslovni objekti biti sve više traženi u Novom Sadu, jer su postojeći resursi gotovih velikih poslovnih objekta potrošeni. Izvesno je da će zbog nedostatka ponude novoizgrađenih velikih poslovnih objekata u Novom Sadu, pojedini klijenti biti spremni da plate čak i veću cenu poslovnog objekta za razliku od njegove realne tržišne cene.

Nedostatak izgrađenih novih velikih poslovnih objekata u Novom Sadu biće u budućem vremenu dominantan!

Kada potencijalni klijenti imaju potrebu za većim poslovnim prostorom (objektom) u Novom Sadu i kada kupuju nekretninu za svoje potrebe, onda su ti klijenti spremniji da potraže lokaciju (plac) na kome mogu izgraditi tip poslovnog objekta koji im je potreban za poslovanje.

Ako su klijenti spremni da investiraju svoj novac za potrebe poslovanja svoje kompanije, onda su spremniji da iznajme veći poslovni prostor. Diskutabilno je da li je za određenu kompaniju isplativije da iznajmi postojeći objekat ili da za svoje potrebe gradi novi.

Resursi u postojećim industrijskim zonama Novog Sada odavno su potrošeni i u njima nema više slobodnih poslovnih prostora. Zato će grad najverovatnije imati potrebu da na nekim drugim mogućim lokacijama omogući zainteresovanim klijentima neke nove trgovačke zone, a koje su realne mogućnosti za njihovo proširenje to ćemo tek saznati u vremenu koje tek dolazi.

U postojećim industrijskim zonama Novog Sada postojeći resursi su uglavnom iscrpljeni!

Pitali smo gospodina Rabatića koji je za njega najbolji poslovni objekat koji je video i on nam je odgovorio sledeće:

„Najbolji poslovni objekat koji sam u svom životu video i smatram da je to jedan zaista reprezentativan objekat to je Vinarija Zvonko Bogdan. Najviše me fascinirala estetika kako je sve urađeno, kao i sam doživljaj jednog ozbiljnog planiranja izgradnje to se odmah vidi, jer nisam uočio da je negde napravljena bilo kakva greška.

A što se tiče nekog poslovnog objekta u svetu, najviše me fascinira Empajer Stejt Bilding kao objekat i sama njegova pojava. Isto tako fasciniraju me poslovni objekti koji se nalaze na samom ulazu u Frankfurt kao i deo tog grada kod same železničke stanice, koji je dominatan pa i efektan sa tim zgradama u kojima su banke i osiguravajuća društva. Smatram kako je ovo područje grada Frankfurt izuzetno dobro i kvalitetno projektovano.“

U Novom Sadu nema u ponudi novih poslovnih objekata veće kvadrature i sa propratnim sadržajima koje bi recimo neka IT kompanija mogla da iznajmi!

Rabatić smatra kako u Novom Sadu nema zainteresovanih investitora koji imaju mogućnost da izgrade poslovni objekat, a da bi uloženi novac u izgradnju poslovnog objekta povratili rentiranjem. Trenutno u Novom Sadu ne postoji novi izgrađeni poslovni objekat koji poseduje 100, 200 300 i više kvadrata pa i 400 ili 500 kvadrata kancelarijskog prostora, a koji možete iznajmiti za potrebe poslovanja.

Objekata tog tipa i te veličine koji poseduju dobro rešenje za parkiranje automobila zaposlenih u kompaniji da poseduju obezbeđenje, svoju funkcionalnost da poseduju propratne sadržaje poput kafića i restorana, objekata tog tipa nema u Novom Sadu, a da takav poslovni objekat možete odmah iznajmiti za potrebe vaše kompanije. Mišljenje je da bi za ovakav tip objekta sigurno bila zainteresovana neka IT kompanija ili čak nekoliko IT kompanija.

Mišljenje je da Novom Sadu nedostaju poslovni objekti od dve ili tri etaže i da zauzetost parcele poslovnim objektom bude negde oko 30 do 40%. Ostatak parcele bi trebao biti parking, ali i ostali predviđeni sadržaji, mada bi parking sa rampom koji bi koristili zaposleni i posetioci, svakako bio dominantan. U prizemlju bi trebao projektom biti predviđen kafić ili restoran, a na spratu kancelarijske prostorije u zavisnosti od potreba i broja zaposlenih.

Novom Sadu nedostaju novi poslovni objekti veće kvadrature koji bi se mogli odmah iznajmiti!

Ako mislimo na arhitekte kao početnoj tački od koje se kreće, oni se često uzdržavaju od projektovanja i gradnje velikih poslovnih objekata, jer nisu sigurni da jedan takav reprezentativan objekat mogu odmah i prodati.

U razmišljanju ko može biti eventualni kupac takvih prostora, prilikom odlučivanja da li će projektovati i graditi veliki poslovni objekat ili stambeni objekat, arhitekte se uglavnom odlučuju za izgradnju stambenih objekata. Izvesno je da nedostaje hrabrosti da investitori izgrade u Novom Sadu veliku poslovnu zgradu i da se zbog toga više odlučuju za stambenu izgradnju.

 

Verovatno postoji mogućnost privlačenja novih investitora u Novi Sad pa i celu zemlju, ali većina investitora u naš grad dolazi ciljano i tu recimo možemo navesti Aptiv. Inostrane kompanije uglavnom zemljišta za izgradnju velikih poslovnih uglavnom objekata namenjenih za proizvodnju dobijaju besplatno uz određene uslove koju propisuje država.

Neka od institucija koja se bavi privlačenjem stranih investitora po tom pitanju može puno da uradi. Da li negde u svetu treba organizovati skupove na kojima bi se promovisale poslovne mogućnosti u našem gradu, moguće je i na tome dodatno treba poraditi, jer Novi Sad novim investitorima sve više postaje atraktivno tržište.

Teško je naravno predvideti kojom će se brzinom razvijati tržište u našem gradu to je teško predvideti, a naročito u sadašnjoj poprilično neizvesnoj situaciji. Mada je poznato da investitori dolaze u Novi Sad zato što su prepoznali adekvatan poslovni ambijent i mogućnosti razvoja biznisa.

Postoji jedna zakonitost na tržištu nekretnina: „Kupac ide ka tržištu na kome mu nešto treba“

Ako se ide ka investitoru na taj način se podiže njegov nivo interesovanja, ali je to jedan izuzetno spor porces. Zato su kvalitetniji investitori koji sami odluče da pokrenu svoje poslovanje u Novom Sadu i zbog toga se treba više promovisati sam grad, a ne konkretni prostori.

Zainteresovani ste za kupovinu većeg poslovnog objekta ili poslovnog prostora u Novom Sadu, predlažemo da odmah pozovete broj telefona agencije „Solis Nekretnine“

fotografije: Solis Nekretnine