Kakva je ponuda većih poslovnih prostora i manjih lokala u Novom Sadu

---

Samim tim kada kažemo poslovni prostor, odmah razmišljamo o nekoj većoj kvadraturi prostora koji se koristi za poslovanje neke kompanije. Lokali su opet izuzetno interesantni, jer početna kvadratura ovih manjih poslovnih prostora može posedovati samo 8 kvadrata, sve do 50-tak kvadrata. Manje poslovne prostore možemo nazvati lokali i njih uglavnom koriste zanatlije.

Razlika između većih poslovnih prostora i manjih lokala je upravo u njihovoj veličini koja se meri u kvadratima. Veličina poslovnog prostora klasifikuje to da li se misli na poslovnu zgradu i veći poslovni prostor ili manji lokal.

Investitori sve češće grade velike poslovne zgrade koje kasnije planiraju izdavati!

U poslednje vreme sve je veća ponuda velikih poslovnih prostora poput većih zgrada, koji se nude na prodaju. Agenti nekretnina se sve češće susreću sa investitorima koji žele izgraditi veću poslovnu zgradu, koju će jednog dana izdavati. Investitori se uglavnom odlučuju za kupovinu placeva na kojima ne grade stambeno poslovne objekte, nego isključivo poslovne.

Zanimljivo je da pojedini investitori poznaju poslovne ljude iz IT sektora, kojima često za poslovanje nedostaje velika poslovna zgrada. Investitori znaju da će izgrađen poslovni objekat odmah moći prodati ili ga eventualno rentirati.

Solis nekretnine u svojoj ponudi poseduju veći broj velikih poslovnih prostora, kao i manjih lokala!

Kada se prodaje veća poslovna zgrada u ponudi se retko kada formira cena po kvadratu, jer je lokacija ta koja određuje prodajnu cenu poslovnog prostora bilo koje veličine. Lokacija i veličina određuju za koju je poslovnu namenu takav poslovni prostor adekvatan, jer jedno je ako lokal nudi mogućnost prodajnog salona automobila ili kompanije iz IT sektora.

 

Što se manjih lokala tiče, što je manji lokal a atraktivnija lokacija postiže se bolja cena. Za jedan takav uslovno rečeno manji lokal na atraktivnoj lokaciji cena kvadrata može započeti sa 5.000 Eura, a krajnja cena može dostići i 10.000 Eura.

U poslednje vreme je velika ponuda manjih lokala u Novom Sadu, pre svega jer poslovni ljudi na žalost odustaju od biznisa koji su pokrenuli, a razlog se zna to je trenutna pandemija virusa.

U ponudi velikih poslovnih prostora prodajna cena se ne formira po kvadratu već po kompletnom objektu!

Prodajna cena lokala može biti povoljna u slučaju da je prodavcu lokala hitno potreban novac. U ovakvim slučajevima može se desiti da potencijalni kupci pronađu lokal na atraktivnoj lokaciji po izuzetno povoljnoj ceni.

 

Zanimljivo je napomenuti kako su ponekad prodavci lokala raspoloženi da osim samog lokala, prodaju i razrađen posao tačnije brend koji su stvorili. Dešava se da neki lokali postižu astronomske cene, tako je jedan lokal veličine 8 kvadrata u Jevrejskoj ulici prodat po neverovatnoj ceni od 150.000 Eura. Lokal nije slučajno dostigao ovako visoku cenu, jer je isti bio konstantno u radu sa dobro razrađenim poslom.

Lokal može imati povoljnu prodajnu cenu ako je prodavcu hitno potreban novac!

Kada navodimo ko su najčešći kupci lokala u Novom Sadu iz inostranstva, onda odmah možemo navesti Rusiju. Kada je agentica Solis nekretnina pitala jedan bračni par iz Rusije zašto kupuju nekretninu baš u Srbiji, a ne nekoj drugoj zemlji na svetu, oni su odgovorili kako misle da je izuzetno dobro živeti u Srbiji.

Posebno je zanimljiv drugi razlog koji su naveli, a to kako smatraju da se u Srbiji za proizvodnju povrća i voća i uopšte hrane ipak još malo koriste pesticidi. Isto tako su naveli kako im Srbija odgovara za život jer su naši ljudi izuzetno ljubazni, a da im Novi Sad kao grad odgovara za život jer na svakom ćošku ima prodavnica.

Nekretnine u Novom Sadu najčešće kupuju ljudi iz Rusije!

Novi Sad ne poseduje deo grada gde se jedna do druge grade poslovne zgrade, kao što je to sluačaj recimo sa Starom Pazovom pa i Banja Lukom. Poslovni objekti koji se grade u Novom Sadu nekako su raštrkani i nema ih u nekoj koncentraciji na jednom mestu.

Solis nekretnine imaju oko godinu dana u ponudi plac u produžetku Novog Naselja i u ovom trenutku cena tog placa i nije toliko visoka. Oko tog placa su izgrađena dva ogromna poslovna objekta i nije čudo da investitori dolaze iz sve popularnijeg i imućnijeg IT sektora. Kako smo naveli, Novi Sad nema neki određeni deo grada gde su koncentrisani novoizgrađeni poslovni objekti.

Mišeluk je svakim danom sve popularniji što se tiče izgradnje velikih poslovnih objekata, ali i luksuznih vila. Zbog toga je cena placeva na Mišeluku otišla na gore, a treba napomenuti kako su u tom delu grada nikla i dva značajna objekta, zgrada RTV Vojvodine i nova bolnica.

Veliki poslovni objekti se ne grade samo u jednom delu Novog Sada!

Agent Solis nekretnina Gabriela Orosi smatra, kako nema velike razlike u prodajnoj ceni većih korišćenih i novih poslovnih objekata. Novoizgrađeni poslovni prostori se najčešće prodaju u sirovom stanju i investitor koji ga planira prodati ili rentirati, zna da će novi kupac ili zakupac taj prostor urediti onako kako odgovara poslovnoj nameni njegovog budećeg poslovnog objekta.

Ako govorimo o poslovnom prostoru koji je već bio korišćen, jasno je da je taj objekat u suštini već priveden nameni. To znači da za taj poslovni prostor nisu potrebne velike adaptacije, već da isti samo treba u osnovi privesti nameni. Naveli smo u kratkim crtama koja je razlika novih i korišćenih poslovnih prostora i zbog čega nema velike razlike u prodajnoj ceni ili ceni najma ovakvih poslovnih prostora.

 

Treba navesti još i starije poslovne prostore koji najčešće imaju rešen parking prostor i to je velika prednost starijih poslovnih prostora, jer se parking prostori kod novih izgrađenih poslovnih prostora, posebno plaćaju.

Nema velike razlike u prodajnoj ceni većih novih ili korišćenih poslovnih prostora!

Najčešće namena poslovnih prostora je za svakim danom sve napredniji IT sektor, a takvi poslovni prostori su interesantni i velikim trgovinskim lancima koji jedva čekaju da se poslovna zgrada završi, kako bi je što pre priveli nameni i počeli sa trgovinom. Često se dešava da se poslovni prostori unapred prodaju, još pre nego što je investitor iskopao prvi ašov zemlje. Velikim trgovinskim lancima ne odgovaraju visoke sume za zakup poslovnih objekata i zato se najčešće odlučuju za kupovinu velikih poslovnih objekata.

Kompanijama koje se bave proizvodnjom, odgovaraju određeni tipski objekti koji moraju posedovati sve potrebne zakonske okvire za poslovanje proizvodne kompanije. I proizvodne kompanije se sve češće odlučuju za izgradnju svojih velikih poslovnih objekata, jer im se to više isplati nego najam poslovne hale koju moraju prilagoditi svojim potrebama, a jasno je da bi ih to možda više koštalo nego da izgrade svoj poslovni prostor.

Može se reći da banke odobravaju kredite za kupovinu većih poslovnih objekata i prostora. To su uglavnom investicioni krediti (nisu stambeni ili keš krediti), a ovaj tip kredita se podiže na osnovu firme. Da bi se obezbedio investicioni kredit, potrebno je da firma posluje najmanje i neprekidno dve godine, kao i da ima dovoljno prihoda da može otplaćivati taj kredit.

Velike poslovne prostore najčešće grade ili kupuju kompanije iz IT sektora i novi trgovinski lanci!

Najčešća namena manjih lokala je zanatstvo poput butika, tašnara koji proizvode i popravljaju tašne, obućari koji popravljaju cipele, serviseri raznih mašina, bele tehnike ili kućnih aparata koji se koriste u domovima. Restorani pa i manje pekare ne mogu funkcionisati u manjim lokalima, jer je poznato da oni moraju posedovati kuhinju ili radionicu, prostorije koje moraju ispunjavati sve propisane zakonske okvire, kao i da lokalu mogu prići dostavna vozila.

Poželjno je da ugostiteljski objekti pa i manji marketi ipak imaju i ulaz-izlaz sa zadnje strane naspram glavnog. Jasno je da se većini malih lokala dostavna vozila ne mogu fizički potpuno približiti. Oni koji poseduju manje lokale gledaju da ih izdaju za sledeće tipove poslovanja: menjačnice, zalagaonice, trafike...

Lokacija je presudna u formiranju cene lokala!

Cena malih lokala zavisi pre svega od same lokacije na kojoj se lokal nalazi i upravo ta lokacija je presudna za cenu. Ako lokal promeni vlasnika u kojoj neka firma već posluje, povoljnost za novog vlasnika je u tome što od samog početka ima sigurnog zakupca koji i dalje želi ostati u zakupu.

Zanimljiv je primer lokala veličine 38 kvadrata u blizini Kosovske ulice na Podbari, a cena lokala je 1600 Eura po kvadratu. Ovaj lokal je u izuzetno dobrom stanju i na odličnoj lokaciji u blizini centra Novog Sada, a čak bi mogao da bi se koristi i kao stan, sem ako nekom budućem vlasniku ne bi smetao veliki stakleni portal koji je zaštićen rešetkama.

Nije tačno da na Bulevaru Oslobođenja nema slobodnih lokala na prodaju, ali smo saznali nešto veoma interesantno da nije svejedno da li ćete lokal kupiti na parnoj ili neparnoj strani ovog bulevara. Jedan klijent Solis nekretnina je naveo kako je drastična razlika za poslovanje lokala na parnoj ili neparnoj strani bulevara i da na neparnoj strani nikada ne bi kupio lokal.

 

Rekao je agentu agencije da mu pronađe lokal na parnoj strani bulevara i da će ga odmah kupiti, a razlog takvog njegovog stava je poprilično neobičan. Kada je pitan zbog čega ima takav stav odgovorio je kratko:

„Kada dođe leto i kada su velike vrućine, ljudi uglavnom idu sa parne strane, jer na tom delu bulevara zgrade prave hladovinu."

Razmišljanje je izuzetno interesantno jer se smatra da lokali koji prodaju brzu hranu, restorani, kafići ili poslastičarnice, tokom letnjih dana verovatno ne bi mogli finansijski da opstanu. Da li je ovo mišljenje ispravno, ostavljamo svakom kupcu ili zakupcu lokala na procenu.

Smatra se da lokali sa parne strane Bulevara Oslobođenja u Novom Sadu finansijski uspešnije posluju od lokala na neparnoj strani a naročito tokom leta!

Ako se pitate da li postoji razlika u funkcionisanju tržišta nekretnina pre i za vreme  pandemije virusa... Da razlika postoji i to drastična. Na žalost u poslednje vreme je primetan sve veći broj praznih lokala u Novom Sadu koji se izdaju ali i prodaju. Veliki broj lokala je zatvoren zbog nepovoljne zdravstvene situacije sa Corona virusom i mnogi privrednici nisu bili u mogućnosti da nastave poslovanje, samim tim i da plaćaju zakup. Slična je situacija u sa vlasnicima praznih lokala koji nisu bili u mogućnosti da finansiraju redovne mesečne obaveze te su bili prinuđeni da prodaju svoj lokal.

Što se velikih poslovnih prostora tiče u svetlu ove nepovoljne situacije, naglasak je na tome da ako je neko imao veliki poslovni prostor koji je izdavao jednoj osobi, a ta osoba nije mogla više plaćati zakup, vlasnik se ipak nije odlučivao na prodaju velikog poslovnog prostora. U novonastaloj kriznoj situaciji mnogi vlasnici većih poslovnih prostora i lokala, došli su na ideju da recimo poslovni prostor veličine 200 kvadrata, adaptiraju u četiri manja lokala veličine 50-tak kvadrata. Naravno da je osnovna ideja vlasnika većih lokala, kako će znatno lakše moći izdati manje lokale iako za znatno manju sumu, ali je i to bolje nego da ne može uopšte izdati veliki lokal.

Drastična je razlika u funkcionisanju tržišta nekretnina pre i za vreme pandemije Corona virusa!

Evidentno je kako je domaći IT sektor jedna od retkih privrednih grana u Srbiji koja ne oseća negativne posledice pandemije virusa, čak suprotno. Zaposleni u IT industriji bez ikakvih problema mogu da rade svoj posao i onlajn u poslovnom prostoru uz sve primene dezinfekcije i bez potrebe za fizičkim kontaktom sa klijentima. Kompanijama iz IT sektora čak i odgovaraju veći poslovni prostori, jer tako mogu organizovati propisani razmak zaposlenih.

Situacija koja je prisutna već skoro dve godine, dovela je i do smanjenog interesovanja klijenata za kupovinom i najmom lokala. Klijenti su izuzetno oprezni u ovoj situaciji i dobro razmisle pre nego što će kupiti ili iznajmiti neki veći poslovni prostor pa i manji lokal, jer nisu sigurni da li će moći uspešno poslovati.

Situacija sa Corona virusom je dovela do smanjenog interesovanja za kupovinu lokala!

Luksuznim lokalima se smatraju oni lokali koji se nalaze na top lokacijama u našem gradu. To znači da se luksuznim lokalom može smatrati i lokal koji nije posebno luksuzno uređen, ali se nalazi na odličnoj lokaciji. Ako se lokal nalazi na najboljoj lokaciji u jednom je nivou i još je posebno luksuzno opremljen (mermer na podu, spušteni plafoni sa ugrađenom luksuznom rasvetom), takav lokal je izuzetno cenjen kod potencijalnih kupaca koji se bave nekim privatnim biznisom. Prilikom kupovine ili rentiranja, luksuzni lokali dostižu visoku cenu prodaje ili rentiranja.

 

Lukusuzno opremljeni lokali koji se nalaze na najcenjenijim lokacijama u Novom Sadu, mogu dostići prodajnu ceni i do 10.000 Eura po kvadratu. Lokali postaju luksuzni samim tim ako su izgrađeni u nekom novom poslovnom objektu i samim tim što je lokal potpuno nov. Klijenti u poslednje vreme znaju vrlo jednostavno prokomentarisati lokal koji je izgrađen u novom objektu pa kažu: „Novo je novo“.

Ima klijenata koji su ranije kupili lokal koji su adaptirali tako da izgleda kako se kaže „Svetski“ i jasno je kako će ako se na prodaju tog lokala odluče, taj svoj lokal brzo prodati i za naravno izuzetno visoku cenu. Dobar je primer čoveka koji je posedovao svoj butik u lokalu od svega 20-tak kvadrata koji je fenomenalno adaptirao-uredio, a kada se odlučio na prodaju svog lokala za njega je dobio približno 90.000 Eura.

Luksuznim lokalima u Novom Sadu smatraju se i oni koji nisu posebno uređeni ali se nalaze na top lokaciji!

Klijenti često traže posebne lokacije lokala koji žele kupiti ili ih iznajmiti, jer smatraju kako je određena lokacija dobra za tip posla koji obavljaju. Moramo opet spomenuti IT sektor jer ovom tipu privrede lokacija apsolutno nije bitna za uspešno poslovanje kompanije.

Ovim kompanijama nije bitno da li se poslovni prostor nalazi na Telepu, Salajci, a čak im sam centar grada ne odgovara pre svega zato što zaposleni u IT kompanijama uglavnom poseduju svoje automobile, što znači da je za zaposlene potreban veliki broj parking mesta. Zato je izvesno da će neka IT kompanija pre kupiti ili zakupiti poslovni prostor koji se nalazi na onim lokacijama gde poslovni objekat poseduje 20 pa i 30 parking mesta.

Ponekada je potrebno samo malo mašte i volje da bi se neki poslovni prostor smatrao luksuznim!!!

Smatra se kako je najbolja, najtraženija ili bolje rečeno najisplativija investicija, kupovina ili najam manjih lokala u Zmaj Jovinoj i Dunavskoj ulici. Ovo su sasvim sigurno dve najbolje lokacije, jer njima prolazi veliki broj ljudi i to što u ovim ulicama nema saobraćaja. U ove dve ulice rado svraćaju i porodice sa malom decom baš zbog toga što ne saobraćaju automobili te se deca bezbedno mogu šetati i igrati.

Treba napomenuti i kako se svi lokali u Dunavskoj ulici nalaze u starim kućama i da je uglavnom dokumentacija tih lokala uglavnom problematična. Često je pojedinim stanovima pa i sobama u tim kućama promenjena namena iz stambenog u poslovni prostor, ali se u delovima tih kuća i dalje živi.

Ispravna dokumentacija lokala presudna je u odluci klijenata da kupe neki poslovni prostor!

Ako nas interesuju cene lokala na top lokacijama, odmah možemo navesti upravo lokal u Dunavskoj ulici veličine 80 kvadrata, koji je prodat za 250.000 Eura. Najskuplji poslovni prostor prodat je u ulici Modene koja se nalazi u centru Novog Sada, a za kvadrat pomenutog lokala kupac je izdvojio neverovatnih 11.026 Eura.

U kompletnoj priči matematika je sigurno odradila veći deo posla, jer slobodno možemo reći kako je to možda i najbolja lokacija u gradu. Može se reći kako je ovo životna investicija namenjena sadašnjim i generacijama koje dolaze i koje će dugi niz godina poslovati u ovom lokalu. Iako najskuplji i ovaj lokal je pronašao svog kupca ili kako se to praktično kaže: „Svaka roba ima svog kupca“. Treba svakako napomenuti kako pojedini lokali na Bulevaru Oslobođenja dostižu milionske vrednosti.

Kvadrat najskupljeg poslovnog prostora u Novom Sadu plaćen je 11.026 Eura!

Lokali koji se prodaju po najpovoljnijoj ceni nude se na krajnjim delovima grada, a često se povoljni lokali mogu pronaći na Novom Naselju gde je veliki broj garaža pretvoren u poslovni prostor. Ovakvi lokali su idealni za poslovanje nekog podruma pića ili malu piljarnicu, jer ispunjavaju minimum nekih zakonskih propisa i što je najvažnije, mogu se kupiti za izuzetno pristojnu cenu.

 

Za kupovinu manjih lokala najidealniji bi bio neki stambeni kredit ili neki tip kredita koji se uzima kao investicioni kredit firme. Investicioni kredit za kupovinu manjih lokala je prihvatljiv jer u tom slučaju imamo firmu kao kupca lokala. Na žalost stambeni krediti za kupovinu manjih lokala banke ne odobravaju, jer je to namenski kredit za rešavanje stambenog problema.

Lokali sa najpovoljnijom cenom nude se na prodaju na obodima Novog Sada!

Stranci kupuju poslovne prostore u Novom Sadu pre svega za potrebe rada neke svoje ekspoziture u našoj zemlji. Stranci u našu zemlju dolaze sa svojom kompletnom proizvodnjom i grade svoje poslovne objekte, jer im se to više isplati od najma.

Potpuno je jasno da stranci pokreću u našoj zemlji svoj biznis, jer prepoznaju neki svoj finansijski interes. IT sektor je u našoj zemlji i dalje u ekspanziji i to je odlično za napredovanje svake države pa i naše, a sigurno je i to da stranci prepoznaju kvalitet koji poseduju naši mladi obrazovani ljudi.

Stranci pokreću svoj biznis u Srbiji jer prepoznaju svoj finansijski interes!

Treba svakako napomenuti kako su penzioneri finansijski izuzetno stabilan deo našeg društva. Oni nisu kupci poslovnih prostora, ali je sigurno i to da su postali pravi pokretači mlađe generacije.

Starija populacija često zna mladoj generaciji dati savet pa i neku poslovnu ideju, jer je njihova kreditna sposobnost kratkog veka, ako mislimo na njihovu eventualnu finansijsku pomoć usmerenu na neki vid kredita. Izvesno je i to da je starija generacija odličan pokretač ideje da mladi žive samostalno, potpuno izdvojeno od svojih roditelja koji su penzioneri.

Smatra se kako je strarija populacija pokretač mlađe generacije!

Gabriela Orosi iz Solis nekretnina se nada da ova situacija sa virusom neće još dugo potrajati. Ona kaže kako prometa nekretnina ima, ali se zna da je ova krizna situacija neizbežno dovela do smanjene prodaje poslovnih prostora. Stambeni prostori se odlično prodaju te se nade polažu u oporavak tržišta nekretnina što se prodaje poslovnih prostora tiče.

Izgradnja poslovnih zgrada i većih poslovnih prostora je nekako raštrkana u raznim delovima Novog Sada. Razvoj većih nazovimo ih poslovnih gradova, moguće je pre svega na Sremskoj strani grada ili eventualno lokacija na potezu od Novog Naselja preko Veternika i Futoga ka Bačkoj Palanci.

Na ovom prostoru još postoji veliki broj njiva koji nije isparcelisan i upravo ova lokacija je izvesna za izgradnju ozbiljnih poslovnih objekata. Potez prema Rumenci je isto dobar za izgradnju poslovnih objekata, ali postojeći nadvožnjak za sada ipak takvu mogućnost otežava.

fotografije: Solis