Kakva je ponuda lokala u Novom Sadu

---

Definicija lokala:
Lokali su prostori koji se nalaze u prizemlju zgrada predviđeni za neki tip poslovne delatnosti, a karakteristični su po tome što imaju portal ili ulični izlog pa su zahvaljujući takvoj poziciji lako dostupni klijentima.

Lokali uglavnom ne poseduju posebno veliku kvadraturu i glavna razlika između nekih poslovnih prostora u definiciji lokala je:

Lokal je poslovni prostor koji se nalazi u prizemlju zgrade, orijentisan ka ulici sa omogućenim direktnim ulazom klijenata sa ulice u sam lokal.

Novi Sad je kao grad specifičan po pitanju lokala, jer poseduje veliki broj lokala tog tipa. Lokali su u našem gradu locirani najčešće duž velikih bulevara i velikih saobraćajnica. Urbanisti sve više zahtevaju od investitora da u prizemlju zgrada budu zastupljeni lokali i poslovni prostori, bez obzira na lokaciju na kojoj je zgrada izgrađena.

Neke lokacije ne opravdavaju potrebu za lokalima pa se dešava da u stambenim zgradama koje su izgrađene na manje atraktivnim lokacijama, ima lokala u ulicama koje poslovnim ljudima nisu interesantne za iznajmljivanje te veliki broj lokala nije iznajmljen i stoji prazan. Poznato je da se mnogi lokali u stambenim zgradama grade pre svega zbog ispunjavanja urbanističkih planova.

Poslovnim ljudima nisu interesantni lokali izgrađeni u zgradama na manje atraktivnim lokacijama!

Lokali se najčešće koriste za potrebe uslužnih delatnosti, sem ako izuzmemo banke sa svojim poslovnim prostorima, kao i kladionice. To znači da se lokali u Novom Sadu koriste uglavnom za uslužne i prodajne delatnosti.

 

Ako posmatramo cene koje su postignute kod prodaje lokala u Novom Sadu, cena lokala pre svega zavisi od lokacije na kojoj se nalazi. Prema našim saznanjima, cene lokala na atraktivnim lokacijama u našem gradu dostižu 6000 pa i 7000 Eura po kvadratu.

Lokali se najčešće koriste za uslužne i prodajne delatnosti!

Pitali smo izvršnog direktora Solis nekretnina Dragana Rabatića za koji tip delatnosti se trenutno najčešće traže lokali u Novom Sadu. Odgovorio nam je da se u poslednje vreme najčešće traže lokali za potrebe poslovanja kladionica, a da je najverovatniji razlog brza i laka zarada.

Nema razlike u prodajnoj ceni korišćenih i novih lokala i amortizacija korišćenih ne utiče na cenu lokala. Nekada je klijentima samo bitno da kupe lokal za koji su zainteresovani, a nije im bitno da li je lokal korišćen ili se nalazi u novom objektu.

Nema razlike u ceni kvadrata korišćenih i novih lokala!

Situacija sa pandemijom virusa nije značajno promenila odnos tržišta nekretnina prema ponudi i potražnji. Cene lokala su ispratile cene svih ostalih nekretnina i za vreme pandemije iako zvuči paradoksalno, cene lokala su čak povećane. Ima pojedinih lokala koji su korišćeni za pojedine delatnosti poput turističkih agencija čiji su vlasnici otkazali zakup, ali je to neznatan broj koji nije uticao na smanjeno interesovanje klijenata za kupovinom lokala.

Da bi to bilo jasnije treba pojasniti sledeće: skoro svi lokali u gradu su pod zakupom, što znači da se vlasnici ne bave nikakvim biznisom i da im je jedini interes izdavanje njihovog lokala.

Lokali se kupuju sa prvenstvenom idejom da bi se rentirali!

Ako pratimo interesovanje klijenata za kupovinom lokala u Novom Sadu, možemo slobodno navesti kako na najatraktivnijim lokacijama u gradu nijedan lokal nikada nije prazan. Ukoliko se u lokalu obavlja jedan tip delatnosti i ako taj tip poslovanja ne može da isprati redovne troškove najma lokala, zakupac istog trenutka izlazi iz lokala.

 

Čim se taj lokal oslobodi u njega ulazi odmah novi zakupac koji prepoznaje lokaciju na kojoj se nalazi lokal i naravno ako je siguran da će sa svojom delatnošću poslovati pozitivno. Investicija u lokale nije problematična i lokali se preklapaju na jedan način, jer jedni ih kupuju a drugi rentiraju.

Velika je retkost da je vlasnik lokala ujedno i njegov korisnik!

Luksuzni lokal najčešće podrazumeva opremanje, mada se najčešće prodaju u sirovom stanju. Zakupac lokala u tom slučaju oprema iznajmljeni lokal onako kako zahteva delatnost kojom će se baviti.

Kada su lokali u pitanju opremljenost kafića može biti luksuzna, zatim lokal keramike takođe može biti luksuzno opremljen, salon nameštaja, a inače sama delatnost koja se obavlja tom lokalu daje luksuz. Sam pojam luksuzni lokal nije karakteristika koja je vezana za lokale, a možemo pričati o luksuznim kućama ili stanovima. Sam pojam luksuzan lokal nije presudan i potpuno je pogrešno koncipiran.

Ono što je postignuto na tržištu nekretnina Novog Sada na najatraktivnijim lokacijama je da su cene lokala dostigle 7000 Eura po kvadratu, a pojedini lokali i više i to je ono što je činjenica.

Sam pojam luksuzni lokal nije karakteristika koja je vezana za lokale!

Ako pričamo o kvalitetnim lokalima koji pružaju brojne mogućnosti zato što se nalaze na dobroj lokaciji, takvi lokali uvek mogu biti interesantni za rentiranje. Moramo ipak navesti bez ikakvog razmišljanja, kako su najatraktivnije lokacije na kojima se nalaze lokali ipak bulevari Novog Sada.

U gradu se otvaraju novi bulevari i svaki novi bulevar je zanimljiva lokacija na kojoj će lokal sigurno biti tražen na tržištu. Sam centar Novog Sada kao i pešačka zona, uvek su interesantna priča u vezi lokala i ako se i pojavi u ponudi na prodaju neki lokal u toj zoni, on se odmah i proda. Zanimljivo je i to da uvek ima više kupaca zainteresovanih za kupovinu lokala, nego što ih ima u ponudi. I da zaključimo kako je osim centra i svih bulevara u gradu, najatraktivnija i najtraženija lokacija za kupovinu lokala Bulevar Oslobođenja.

 

Kada se izgradi novi bulevar u nekom trenutku ipak treba da prođe određeno vreme kako bi on dobio na značaju. Tipičan je po tome Bulevar Evrope, koji je dugo vremena bio zapostavljen nakon toga što je izgrađen i pušten u saobraćaj. Kasnije je Bulevar Evrope jednostavno odjednom eksplodirao u smislu stanovanja i poslovanja, a samim tim i potražnje za lokalima na toj lokaciji. Kako smo napomenuli, novoj lokaciji je potrebno određeno vreme da bi zaživela i da bi ta lokacija pokazala sve svoje vrednosti koje nudi.

Najatraktivnije lokacije za kupovinu lokala u Novom Sadu su bulevari!

Lokacija je presudna kada su lokali u pitanju i to je osnovni parametar onih koji žele da kupe ili zakupe lokal. U skorijem vremenu će sasvim sigurno u vezi lokala biti interesantne lokacije gde se grade kompleksi sa više hiljada stanova, a samim tim oni u tom slučaju čine jednu celinu.

Ako govorimo o tipskim naseljima, možemo navesti kako je jedno od najkarakterističnijih „Sajam kompleks“ koji se nalazi na Novoj Detelinari. Smatra se kako ova lokacija ni po čemu nije posebno atraktivna, ali su lokali na ovoj lokaciji izuzetno traženi samo zato što svi sadržaji koji prate izgradnju zgrada, nude jedan kvalitetan nivo stanovanja.

Sajam kompleks je potpuno promenio fizionomiju i pristup ovoj lokaciji!

Samim tim lokali koji su izgrađeni, omogućili su dodatni kvalitet stanovnicima tog kompleksa. Ono što je formirano kao celina za stanovnike koji stanuju u sklopu tog kompleksa, lokali će sasvim sigurno biti interesantni pa i korisni.

U tim tipskim naseljima ima ugostiteljskih lokala poput kafića i restorana, a marketi su posebno dobro pozicionirani na tim lokacijama gde na određenom prostoru živi veliki broj stanovnika i posebna je tražnja lokala za poslovanje marketa.

Lokacija je presudna kada su lokali u pitanju!

Kada napomenemo da je kvadrat lokala u centru Novog Sada pre izvesnog vremena prodat za neverovatnih 11.026 Eura, mnogi smatraju da cenu opravdava lokacija tog lokala. Možemo reći da je to ta ekskluzivnost ponude, gde klijent kupuje lokal u strogom centru grada. U ovoj varijanti se ne pita za cenu kvadrata i samo je pitanje da li postoji mogućnost kupovine. Ako klijent odluči da takav lokal kupi to znači da unapred ima izvedenu računicu profita koji može da ostvari.

Ako ste zainteresovani za kupovinu lokala u Novom Sadu, moramo navesti kako su u našem gradu najskuplji ulični lokali. Ulični lokali se najviše traže na Bulevaru Oslobođenja i zanimljivo je da su poslovni ljudi uglavnom zainteresovani za kupovinu ili najam lokala samo na jednoj strani ovog bulevara.

 

Saznali smo da pešaci tokom vrućih letnjih dana uglavnom prolaze delom bulevara koji se tokom dana nalazi u senci. To znači da na toj strani ima i više potencijalnih korisnika usluga (kupaca) počevši od kafića, restorana, marketa, kao i drugih tipova prodavnica. Zato se lokali koji se nalaze na traženoj strani ili traženom delu Bulevara Oslobođenja, odmah prodaju za dobru cenu.

U Novom Sadu su najtraženiji ulični lokali!

Lokali u prizemlju zgrada mogu biti interesantni poslovnim ljudima koji potražuju lokale manje kvadrature, a da imaju i povoljniju prodajnu cenu. Takvih lokala ima u naseljima gde ima puno stanovnika, što znači da se nalaze na manje atraktivnim lokacijama.

Recimo za poslovanje nekog marketa potreban je lokal koji poseduje barem 300 kvadrata, dok je za obavljanje frizerskog zanata potreban lokal koji poseduje znatno manje kvadrata. Pretpostavka je da će u naselju sa puno stanovnika lokal biti održiv, tačnije da će vlasnica ili vlasnik frizerskog salona imati promet od koga će moći platiti mesečnu kiriju, ostale troškove poput potrošnje struje, vode, komunalija, troškove registrovane firme, a da će još ostati i za zaradu.

Lokali prilikom kupovine mogu biti povoljniji, ako do tada nisu bili u funkciji i nemaju razrađen posao. Iako se ne dešava često, ipak se može desiti da veći lokali budu skuplji po kvadratu nego manji lokal.
 

Dominantan bankarski proizvod je stambeni kredit za kupovinu stambenih prostora i ovaj tip kredita nije namenjen za kupovinu lokala. Komercijalni krediti su namenjeni za kupovinu lokala (poslovnih prostora), ali je poznato da ovaj tip kredita nije toliko zastupljen pa ni popularan na tržištu.

Prema našim saznanjima, nije nimalo lako obezbediti komercijalni kredit za kupovinu lokala, što znači da se lokali u Novom Sadu uglavnom kupuju za gotovinu. I da se odmah razumemo lokali su investicija i oni kao nekretnina nisu preka potreba, zato što ih ne koriste vlasnici već korisnici koji su tu u zakupu. Čim nekretnina nije preka potreba u tom slučaju se ta nekretnina (u ovom slučaju lokal), kupuje viškom stvorenih sredstava što znači keš ili gotovinska sredstva.

Lokali su investicija!!!

Klijentima koji su zainteresovani za kupovinu lokala na top lokaciji predlažemo da ne gledaju koliko će lokal morati da plate, nego da li imaju mogućnost da lokal kupe. Ako imate na raspolaganju sredstva za kupovinu lokala  ne čekajte već odmah kupite lokal za koji ste zainteresovani.

Naveli smo da se kupovina lokala smatra investicijom i zbog toga ne razmišljajte dugo već lokal kupite odmah. Ovo navodimo iz iskustva nekih klijenata koji su bili nesigurni i dugo razmišljali da li da kupe neki lokal, ali da je u međuvremenu taj lokal bio prodat. Često se zato dešava da klijenti posle određenog vremena kaju, jer su propustili šansu da kupe lokal na atraktivnoj lokaciji, a poznato je koje su to atraktivne lokacije u Novom Sadu.

Potencijalni kupci lokala imaju neku svoju matematiku i njima je važno da se pojavi oglas lokala koji se prodaje na top lokaciji i oni odmah zovu broj telefona prodavca. Isto tako ima potencijalnih kupaca koji agentu prodaje nekretnina kažu kakav tip lokala žele i spremno čekaju da im se agent javi i saopšti im traženu informaciju.

Ako imate mogućnost kupovine lokala na atraktivnoj lokaciji takvu šansu nemojte propustiti!

Potencijalnim kupcima lokala koji poseduju skromnija finansijska sredstva, prvo pitanje koji agent postavlja pitanje je kojom delatnošću žele da se bave u tom lokalu. Ako se planira pokretanje frizerskog salona ili pekare, onda obavezno treba razmišljati da u bližoj okolini nema konkurencije koja već obavlja tu delatnost i da u lokal ne treba uložiti neka veća finansijska sredstva.

Ako razmišljate o tome da prvo kupite neki stan u prizemlju i planirate da ga renovirate i promenite mu namenu, morate biti svesni da to nije tako jednostavno. Svakako morate računati na to da će vam prvo trebati puno izdvojenog vremena pa i strpljenja, a svakako saznajte da li stanu možete promeniti namenu.

Stanu se može promeniti namena pa kasnije možete obavljati određene poslovne delatnosti. Međutim to ne znači i da će vam baš u svakom slučaju (za svaki stan kome želite promeniti namenu) biti odobreno adaptiranje stana u varijanti da srušite zid i izmenom formirate izlog ka ulici.

Pre nego što se upustite u kupovinu stana u prizemlju sa idejom da toj nekretnini kasnije promenite namenu, obavezno konusultujte agenta renomirane agencije koja se bavi posredovanjem u prodaji nekretnina.

Ako kupujete lokal za neku uslužnu delatnost poput frizerskog salona ili pekare proverite  da li u blizini imate potencijalnu konkurenciju koja već obavlja tu delatnost!

Kada pričamo o uličnim lokalima u naseljima grada, oni su uglavnom smešteni u prizemlju zgrada. U zgradama koje su građene unazad 15 godina u njihovom prizemlju su izgrađeni lokali. Ako navodimo lokale u naseljima Novog Sada, pre svega trebamo izdvojiti Novu Detelinaru. U ovom delu grada je izgrađeno puno novih zgrada i one su prepune lokala, a može se reći da na ovoj lokaciji ima i najviše novih lokala.

Deo kuće na manje atraktivnim lokacijama možete adaptirati i preimenovati recimo jednu sobu u lokal, ali takva varijanta po agentima nekretnina nije vredna pažnje pa i analize. Ponuda nekretnina u blizini grada zavisi pre svega od same mikro lokacije, a cenu lokala određuje tržište i naravno sama lokacija. Pitanje je koliko je tržište nekretnina uopšte razvijeno na tim mikro lokacijama, a izvesno je da lokali u manjim sredinama imaju znatno nižu cenu za razliku od lokala u urbanim sredinama.

Solis nekretnine prihvataju ponudu za prodaju lokala i van Novog Sada, ali su takve ponude sporadične i nema ih puno. Razlike u prodajnoj ceni lokala u Novom Sadu i van Novog Sada sigurno ima, a izvesno je da su lokali na atraktivnijim pa i top lokacijama u gradu, klijentima ipak znatno interesantnije.

Ulični lokali u Novom Sadu uglavnom su smešteni u prizemlju zgrada!

Kada je Novi Sad u pitanju i ako govorimo o kretanju tržišta nekretnina a posebno lokala u poslednjih 10 godina promena je bilo. Nekada su Zmaj Jovina i Dunavska ulica smatrane epicentrom grada i njihovi pasaži su u neko prošlo vreme su sa svim svojim pasažima bili izuzetno traženi. Svako ko je u ono vreme hteo da se bavi bilo kojom delatnošću on je tada tražio ulični lokal ili lokal u tim pasažima.

Kako je krenula ekspanzija tržnih centara i taj tip poslovanja, potpuno je iščezla potreba za uličnim i lokalima u pasažima ove dve ulice u strogom centru Novog Sada. U ovom trenutku zbog razvoja tržnih centara, sada ima zaista veliki broj lokala u ove dve ulice koji su potpuno prazni i nisu u funkciji, jer nema zainteresovanih za njihovo iznajmljivanje.

Ekspanzijom tržnih centara u Novom Sadu veliki broj uličnih i lokala u pasažima Dunavske i Zmaj Jovine ulice sada nije u funkciji!

Lokali u novim tržnim centrima izuzetno su popularni pre svega zbog svoje lako dostupne lokacije. Svakako treba navesti kako svi veći tržni centri imaju obezbeđen veliki parking za sve svoje kupce, ali je zato sve veći i dominantan problem parkiranja u centru Novog Sada.

Lako dostupna lokacija velikih tržnih centara poput Merkatora, BIG-a, a sada i Promenade, učinila je lokale u ovim tržnim centrima izuzetno popularnim pa i traženim. Jedino Bulevar Oslobođenja odoleva ovoj promeni, jer su lokali na ovoj lokaciji ujedno i najtraženiji u našem gradu. I da rezimiramo kako potpuno zamire potreba za nekada traženim lokalima u Zmaj Jovinoj i Dunavskoj ulici.

Lokali u velikim tržnim centrima popularni su pre svega zbog lako dostupnih lokacija!

Potreba za poslovnim prostorima i lokalima u Novom Sadu izuzetno je velika. Dragan Rabatić izvršni direktor Solis nekretnina iz Novog Sada smatra da će uskoro biti povećana potražnja za kancelarijskim prostorima.

Bulevar Oslobođenja je dominatna lokacija sa kancelarijskim prostorima, jer su lokali sa uličnim izlozima odavno iznajmljeni i u funkciji već duže vreme. Poslovne aktivnosti kojima su potrebni lokali, polako će se premeštati u velike stambene komplekse, ali kao što smo već i naveli i u velike tržne centre.

Mišljenje je da će u Novom Sadu uskoro biti povećana potražnja za kancelarijskim prostorima!

Rabatićeva poruka urbanistima Novog Sada je da na manje atraktivnim lokacijama u prizemlju grade stanove i garaže, a ne lokale. On smatra da objekti koji se grade na manje atraktivnim lokacijama, nemaju potrebe za poslovnim prostorima, ali i da Novom Sadu nedostaju velike poslovne zgrade kancelarijskog tipa. Ovaj tip poslovnih zgrada po Rabatiću mora posedovati veliki broj parking mesta i portirsku službu, a mišljenje je i da za ovakav tip poslovnih objekata u Novom Sadu vlada veliko interesovanje i da ima zainteresovanih. Postoji i mišljenje da naš grad ima dovoljno velikih tržnih centara i da nema više potrebe za otvaranjem nekih novih.

Izvršni direktor Solis nekretnina smatra kako bi uvođenje mogućnosti kupovine lokala na lizing bio pravi potez i da bi o toj ideji trebali razmišljati investitori. Na taj način bi se olakšala kupovina lokala i drugim zainteresovanim licima, jer sada lokale uglavnom kupuju samo oni poslovni ljudi koji za to imaju spreman novac.

fotografije: Solis