Kako odrediti realnu cenu nekretnine

---

Prema određenim statistikama, određeni broj nekretnina se proda po ceni koja je manja od početno formirane. Kako izbeći da budete deo ove statistike i kako da odredite optimalnu cenu za nekretninu koju želite prodati?
 

Određivanje realne cene nekretnine, jedan je od najvažnijih aspekata prilikom prodaje, a često predstavlja i najveći izazov!

Cena nekretnine zavisi od mnogobrojnih faktora koji se međusobno prepliću i utiču na njenu tržišnu vrednost.

Navodimo nekoliko najvažnijih.

Lokacija, lokacija, lokacija

Grad-naselje
Cene nekretnina značajno se razlikuju u zavisnosti od toga da li se nekretnina nalazi u velikom gradu, manjem mestu ili ruralnom području.

Delovi grada
Cene nekretnina variraju i unutrašnjosti istog grada u zavisnosti od toga da li se nalaze u centru na periferiji ili u specifičnom kvartu.

Infrastruktura
Blizina vrtića, škola, fakulteta, domova zdravlja, prodavnica, gradskog prevoza, sportskih terena, parkova i drugih sadržaja, direktno utiče na cenu nekretnina.

Okruženje
Mirno i sigurno okruženje povećava vrednost nekretnine.

Veličina
Veće nekretnine imaju uglavnom veću cenu.

Raspored
Funkcionalan raspored prostorija nekretnine veoma je važan.

Stanje
Dobro održavane kao i renovirane nekretnine, poseduju veću vrednost.

Opremljenost
Dodatni sadržaji kao što su terasa, bazen, podrum ili garaža, uvećavaju cenu nekretnine.

Starost nekretnine
Novije nekretnine obično imaju veću vrednost.

Energetska efikasnost
Nekretnine koje poseduju dobru izolaciju i energetske sisteme grejanja i hlađenja, sve su traženije.

Tržišni uslovi

Ponuda i potražnja
Kada je potražnja veća od ponude, cene rastu i obrnuto.

Ekonomska situacija
Ekonomska situacija ili njen procvat, utiču na kupovnu moć ljudi, samim tim i na cene nekretnina.

Kamatne stope
Visoke kamatne stope otežavaju kreditiranje, što može dovesti do pada cena nekretnina.

Ostali faktori

Pravni status
Nekretnina sa ispravnom dokumentacijom, ima veću vrednost i lakše se proda.

Ozakonjene i uknjižene nekretnine
Ozakonjene i uknjižene nekretnine sigurnije su za kupovinu.

Individualne karakteristike
Svaka nekretnina ima svoje specifične karakteristike, koje mogu uticati na cenu nekretnine (istorijat, arhitektura, pogled na okruženje...).

Kako odrediti realnu cenu nekretnine

Određivanje realne cene nekretnine, složen je proces koji zahteva dobro poznavanje tržišta i svih faktora koji utiču na njenu cenu. Najbolja solucija je da se obratite i posavetujete sa agentima renomirane agencije za nekretnine, koji će vas kvalitetno informisati o realnoj ceni vaše nekretnine koju želite prodati.
 

Treba napomenuti da prodajna cena nekretnina nije fiksna i da se o njoj može pregovarati!

Dilema koja se često javlja među prodavcima nekretnina!

Mnogi prodavci nekretnina, a naročito oni koji svoju nekretninu žele prodati sami, skloni su preceniti njenu vrednost, najčešće vođeni emotivnom vezanošću ili željom da ostvare što veću dobit. Međutim takav pristup može imati kontraefekat i usporiti prodaju.

Zašto agenti nekom klijentu predlažu nižu cenu?

Postoji nekoliko razloga zašto agenti nekretnina predlože ponekad nižu cenu (naravno ne za svaku prodaju nekretnine) od one koju je prodavac inicijalno zamislio:

Realno sagledavanje tržišta
Agencije za nekretnine imaju uvid u trenutno stanje tržišta, cene sličnih nekretnina i potražnju kupaca. Na osnovu tih podataka mogu realno proceniti kolika je maksimalna cena koju su kupci spremni da plate.

Brza prodaja
Niža, ali pri tome i realna cena nekretnine, privući će veći broj potencijalnih kupaca i povećati šanse za brzom prodajom.

Izbegavanje dugotrajnih pregovora
Kada je prodajna cena nekretnine realna, pregovori su obično kraći i lakši, što je u interesu prodavca, kupca, ali i agenta.

Jedino ako se prodavcu ne žuri da proda svoju nekretninu po željenoj ceni on može čekati potencijalnog kupca, samo je pitanje koliko će morati da čeka i da li će ga dočekati.

Zaštita reputacije agencije
Ako agencija proda nekretninu po previsokoj ceni u pojedinim slučajevima to može uticati na njenu reputaciju. Međutim, već je poznato mišljenje da nekretnina nikada nije skupa, ako ima ko da je plati.

Zašto je važno odrediti realnu cenu?

Brzina prodaje
Kao što smo već naveli, realna cena privlači više kupaca i skraćuje vreme prodaje.

Zadovoljstvo kupca
Kupac koji je spreman platiti realnu cenu za nekretninu, biće zadovoljan kupovinom.

Izbegavanje nepotrebnih troškova
Dugotrajna prodaja može dovesti do dodatnih troškova, recimo plaćanja poreza na imovinu.

Treba svakako navesti da agencije za nekretnine naplaćuju proviziju od prodajne cene, što znači da je u interesu da se nekretnina proda po višoj ceni. Međutim, vlasnici agencija kao i njihovi agenti svesni su da precenjena nekretnina može dovesti do toga da se nekretnina uopšte ne proda. To nije dobro za prodavca, agenciju i agente, a izvesno je da će biti razočaran i kupac koji je želeo da kupi nekretninu koja mu se svidela.
 

Umesto da pojedini prodavci nekretnina sumnjaju u motive agenata, bilo bi dobro da shvate kako im agenti upravo pokušavaju pomoći da ostvare najbolji mogući finansijski rezultat u prodaji svoje nekretnine!

Podcenjivanje vrednosti nekretnine, jednako je loše kao i precenjivanje. Oba scenarija mogu dovesti do neuspešne prodaje ili gubitka potencijalne zarade.

Zašto je važno ne podceniti vrednost nekretnine?

Negativan utisak
Ako je cena preniska, potencijalni kupci mogu pomisliti da sa nekretninom nešto nije u redu (recimo da ima neke skrivene nedostatke).

Propuštena zarada
Prodaja nekretnine po ceni nižoj od tržišne, znači evidentan gubitak novca.

Nezadovoljstvo prodavca
Prodavac može biti nezadovoljan što nije postigao bolju cenu, naročito ako sazna da je nekretninu mogao prodati po većoj ceni.

Kako pronaći ravnotežu između precenjivanja i podcenjivanja?

Realna procena
Na temelju podataka o tržištu, stanju nekretnine i njenim karakteristikama, odredite realnu tržišnu vrednost.

Poređenje
Proučite cene sličnih nekretnina u vašem okruženju.

Mišljenje stručnjaka
Obratite se za savet i konsultujte se sa renomiranom agencijom za nekretnine.

Budite fleksibilni
Budite spremni na pregovore, ali ne odustajte od svoje početne cene bez dobrog razloga.

Šta treba uzeti u obzir prilikom određivanja cene nekretnine koju želite prodati?

Troškovi prodaje
Osim provizije agenciji, postoje i drugi troškovi povezani sa prodajom nekretnine (naknade, porez...).

Hitnost prodaje
Ako vam se žuri da prodate nekretninu, verovatno ćete morati ponuditi fleksibilniju cenu.

Stanje tržišta
Ekonomska situacija i trendovi na tržištu nekretnina, mogu uticati ne cene nekretnina.

Ako upoređujete cenu slične nekretnine sa vašom koju želite prodati, važno je uzeti u obzir nekoliko ključnih faktora, kako biste dobili što precizniju sliku o tržišnoj vrednosti!

Karakteristike nekretnine

Kvadratura
Veličina kuće ili stana očigledno je jedan od najvažnijih faktora koji utiče na cenu.

Broj soba
Broj soba i njihov raspored, takođe utiče na vrednost.

Spratnost
Stanovi na višim spratovima, posebno oni sa lepim pogledom na okolinu, uglavnom su skuplji.

Orijentacija
Južna orijentacija nekretnine, često je poželjnija samim tim i skuplja zbog veće osunčanosti.

Opremljenost
Da li je nekretnina opremljena nameštajem, tehnikom da li ima dodatnih elemenata kao što su terasa, podrum ili garaža.

Materijali za izgradnju
Kvalitet materijala i način izgradnje, utiču na dugotrajnost i vrednost nekretnine.

Pravni status
Da li je nekretnina uknjižena da li postoji teret na nekretnini, sve su to važni faktori koje treba dobro proveriti.

Tržišna situacija
Opšte stanje na tržištu nekretnina, kao i trenutna potražnja za određenim tipovima nekretnina, takođe utiču na cenu.

Doba godine, praznici i godišnji odmori, mogu imati uticaja na formiranje cena nekretnina koje se prodaju. Iako taj uticaj nije uvek izražen, a može varirati zavisno o različitim faktorima.

Leto
U letnjim mesecima posebno u turističkim destinacajima, potražnja za nekretninama, posebno onima blizu mora, reka i jezera ili drugih atrakcija, obično raste. To može dovesti do blagog povećanja cena, posebno za kratkoročne najmove, što je značajno za one koji rentiraju kupljene nekretnine.

 

Zima
Zimi potražnja može biti nešto manja, ali u određenim regijima poput onih sa razvijenim zimskim turizmom, cene nekretnina mogu porasti zbog povećane tražnje za stanovima i apartmanima.

Praznici

Božić i Nova godina
U vreme novogodišnjih praznika potražnja za nekretninama, posebno za onima koje su pogodne za porodična okupljanja, može biti veća što može uticati na cene nekretnina, kao onih koje se kupuju tako i onih koje se iznajmljuju. Sličan efekat može biti i u vreme uskrsa, što zavisi o običajima i tradiciji u određenoj regiji.

Godišnji odmori
Godišnji odmori kao što su letovanje i zimovanje, mogu značajno uticati na potražnju i cene nekretnina. Nevezano od toga da li neka porodica kupuje nekretninu za svoje potrebe ili oni koji nekretninu nakon kupovine planiraju rentirati.

Iako doba godine, praznici i godišnji odmori mogu uticati na cene nekretnina to nisu jedini faktori koje treba uzeti u obzir prilikom formiranja prodajne cene nekretnina!

Zaključak

Određivanje realne cene nekretnine koju želite prodati, delikatan je zadatak koji zahteva pažljivu analizu i objektivnost. Kada se odredi realna cena, povećavaju se šanse za brzu i uspešnu prodaju, a prodavac tada može biti zadovoljan postignutim rezultatom.

fotografije: Solis Nekretnine