Kako kupiti stan

---

Najčešće prva pomisao na kupovinu stana, potencijalne kupce i dovodi u agencije za prometovanje nekretninama. Prilikom tog prvog kontakta sa potencijalnim kupcima, licencirani agenti ih prvo pitaju, koji su način plaćanja predvideli za kupovinu nekretnine za koju su zainteresovani.

Ako je potencijalni kupac potpisao kupoprodajni ugovor o prodaji stana u kome je do tada živeo to je pravo vreme da počne potragu za kupovinu druge nekretnine, a najčešće takav kupac narednu kupovinu isplaćuje u gotovini. Međutim takvih kupaca je izuzetno malo i u 90 posto slučajeva, kupovina nekretnina se završava isplatom nekretnine putem stambenog kredita. U zavisnosti od načina kupovine, a to znači i načina plaćanja nekretnine, agenti upućuju potencijalne kupce u neke prve korake, koje moraju na samom početku uraditi.

U 90 posto slučajeva, kupovina nekretnina se završava isplatom nekretnine putem stambenog kredita!

- Najčešći kupci garsonjera u Novom Sadu su klijenti čija deca planiraju studirati u Novom Sadu, što znači budući studenti. Roditelji budućih studenata najčešće procenjuju da im se mesečna renta koju bi plaćali minimum 4 godine tokom studiranja dece ne bi isplatila. Njihov zaključak je kako se više isplati da kupe nekretninu svojoj deci kako ne bi bili podstanari. Pojedini klijenti kupovinu garsonjere smatraju investicijom, koju će rentirati i tako vremenom povratiti uložena sredstva.

- Jednosobne stanove najčešće kupuju klijenti koji su prodali neku svoju nekretninu van Novog Sada i za nju novčano dobili mali iznos. Zbog ograničene sume novca koju imaju na raspolaganju, ovaj tip kupaca nije u mogućnosti da kupi neku veću nekretninu. Oni u ovakvom tipu nekretnine najčešće ne žive sami, nego sa njima živi supružnik, deca ili čak njihov roditelj.

- U Novom Sadu vlada prava pomama za kupovinom jednoiposobnih stanova, koji su očigledno i najtraženiji u našem gradu. Jednoiposobni stanovi poseduju od 30-tak kvadrata pa sve do 50 kvadratnih metara.

Uz određene adaptacije, jednoiposobni stanovi od 50 kvadrata se mogu transformisati čak i u dvoiposobne stanove. Od kompletne prodaje stanova svih tipova u Novom Sadu, zbog ovakvih mogućnosti najviše se prodaju upravo jednoiposobni stanovi. Prednost ovakvih stanova je u tome što je spavaća soba potpuno odvojena od svih drugih delova stana. Sve navedene mogućnosti života u jednoiposobnim stanovima, obezbeđuju čak i svakodnevni život dve generacije ukućana. Ovaj tip stanova omogućava i izuzetno pristojan život mladog bračnog para sa jednim detetom.

U Novom Sadu vlada prava navala za kupovinu jednoiposobnih stanova!

- Ako pišemo o kupovini dvosobnih stanova u Novom Sadu, krećemo u znatno ozbiljniju priču. Dvosobni stanovi imaju potpuno odvojenu kuhinju od ostalih prostorija u stanu, a podrazumeva se da ovakav tip stanova poseduje i spavaću sobu, koja poseduje od 10 kvadrata pa na više. Dvosobni stanovi u starijoj gradnji poseduju čak i 63 kvadrata pa takav stan već možemo nazvati i salonskim stanom. Saznajemo da je jedan takav dvosoban stan kupio klijent koji je prodao svoj četvorosoban stan i ipak zadržao na neki način komoditet na koji je navikao.

- Višesobne stanove u našem gradu najčešće kupuju porodice koje imaju više dece sa željom da svako od dece poseduje i svoju sobu, a da roditeljska soba bude potpuno odvojena. Sve ređe se dešava da roditelji pristaju spavati u dnevnom boravku gde se odvija svakodnevni život i da ponovimo još jednom, kako ovaj tip stanova kupuju roditelji koji imaju više dece.

- Salonske stanove kupuju klijenti koji su inače navikli da žive u luksuznim stanovima, ali i klijenti koji žele impresionirati goste koji im povremeno dolaze u posetu i da se tako primeti taj glamur koji poseduju.

Kako odabrati stan kada kupac ima ograničena finansijska sredstva?

U ovoj situaciji najviše do izražaja dolazi sposobnost agenata prodaje nekretnina koji su zaposleni u agencijama, koji potencijalnog kupca usmeravaju da promeni odluku o lokaciji. Veoma često se dešava da potencijalni kupac izrazi želju za lokaciju na kojoj bi kupio nekretninu, a već u samom startu agenti znaju da je cena kvadrata stanova na takvim lokacijama izuzetno visoka i da ne postoji realna mogućnost da potencijalni kupac sa sumom novca sa kojom raspolaže, kupi stan na toj željenoj lokaciji.

Tada agenti predlažu potencijalnom kupcu da ipak razmisli o kupovini stana na Novoj Detelinari, Staroj Detelinari ili na Avijatičasrkom naselju, jer su stanovi na tim lokacijama znatno povoljniji za kupovinu. Evidentno je da te lokacije nisu možda toliko popularne, međutim apsolutno je jasno da su zgrade na tim lokacijama građene izuzetno kvalitetno pa i sa izuzetno dobrim rasporedom prostorija, koje čak omogućavaju znatno humaniji život jedne porodice od skupljih stanova manje kvadrature na popularnijoj lokaciji.

Šta agenti savetuju potencijalnim kupcima!

Agenti koje se profesionalno bave prodajom nekretnina, uvek potencijalnog kupca pri prvom dolasku u agenciju informišu o nekretnini koju mu predlažu za kupovinu. To znači da je potencijalni kupac potpuno informisan o lokaciji, veličini, spratnosti i ceni tog stana. Agenti uvek predlažu klijentu da slobodno ispred prodavca stana pitaju sve što ih u vezi te nekretnine interesuje, ali da nikako ne pitaju koja je cena nekretnine.

Cena stana je uvek kamen spoticanja između prodavca i kupca, jer kupac smatra da mu svakako mora biti spuštena cena. Međutim ako kupac u datom trenutku ipak pita koja je cena te nekretnine, prodavac skoro uvek odgovara da je cena stana fiksna. Tada situacija postaje neprijatna, ali posledice snosi ipak potencijalni kupac, kome je pre dolaska u razgledanje stana, posebno napomenuto da ne pita u tim trenucima koja je cena nekretnine.

Pregovore oko cene stana trebaju voditi agenti iz agencije za prodaju nekretnina, jer je to na kraju i njihov posao i jer imaju znatno veće iskustvo u takvim situacijama. Zadatak agenta je da pokuša približiti ponudu prodavca sa potražnjom kupca, jer se uvek dešava da se te dve sume uvek razilikuju, ona koju postavi prodavac i onu koju priželjkuje kupac.

Zbog toga je izuzetno važno da kupac prepusti svom agentu sa kojim je i započeo saradnju da radi svoj posao i da mu omogući da on bude pravi i pre svega stručni posrednik između njega i prodavca.

Pregovore oko cene stana uvek treba da vode agenti iz agencija!

Dešava se često da kupci koji žele kupiti neku nekretninu, odmah na početku agentima kažu: „Mi imamo keš“. Agenti često predlažu prodavcima da ne odbace mogućnost kupovine njihove nekretnine putem kredita, jer i taj kredit koji se malo duže čeka u datom momentu postaje ipak gotovina. Prodavci nekretnina u poslednje vreme ipak prihvataju sugestije agenata za prodaju nekretnina da je prodaja nekretnina putem keša ili kredita u suštini potpuno identična.

Jasno je kako se prodavcu nekretnine mora omogućiti da dobije rok iseljenja od 30 dana pa je zaključak kako se i sam kredit za kupovinu te nekretnine može obezbediti u tom roku. Međutim ako je nekretnina prazna i u njoj niko ne živi, keš je u toj situaciji čak poželjan. Kupovina za keš dobija na snazi samo onda, ako je nekretnina potpuno prazna.

Da li je bolje kupiti nekretninu u starijoj ili novijoj gradnji?

Kupovina nekretnina u starijoj gradnji je ipak poželjnija, jer jeste da je možda ponekad manja sobnost u takvom tipu nekretnina, ali takva nekretnina ima znatno veću kvadraturu od stanova u novijoj gradnji. Jer upravo ta veća kvadratura stanova u starijoj gradnji, omogućava brojne mogućnosti adaptacije tih starijih stanova po meri budućih stanara. Te aktivnosti možemo nazvati ulaganjem, ali i renoviranjem nekretnine.

Kupci stanova u novijoj gradnji ne planiraju renoviranje nekretnine koju kupuju, jer računaju na to da će pri kupovini novijeg stana dobiti povrat pdv-a. Mada se zna da postoji razlika u visini iznosa koji kupac treba izdvojiti za stan u starijoj ili u novijoj gradnji i da su uvek veći iznosi kod kupovine stanova u novijoj gradnji.

U ranijem periodu kupci su dolazili sa željom da kupe nekretninu, ali su se plašili validnosti dokumenata nekretnine koju priželjuju kupiti. Kako nam je jedan agent prodaje nekretnina rekao, zahvaljući sistemu i uvođenjem notara, njihov rad je znatno olakšan. Notari pre nego što neko želi overiti bilo kakav dokument u prodaji i kupovini nekretnine, proveravaju podjedanko kako prodavca tako i kupca, ali i samu nekretninu koja je predmet prodaje. U bazi kod notara postoji evidencija da li je bilo nekog prometa vezano za tu nekretninu, a bez vlasničkog lista koji se vadi u katastru i koji dokazuje stvarnog vlasnika, nekretnina se ne može prodati.
 

Koga treba konsultovati pre potpisivanja ugovora o kupovini nekretnine!

Često se dešava da potencijalni kupci dođu u agenciju i odmah izjave kako oni imaju svog advokata i da će on proveriti dokumentaciju stana koji žele da kupe. Svaki licencirani agent pre nego započne razgovore o kupovini neke nekretnine, proverava pre svega u katastru sve o aktuelnoj nekretnini. Na nekim nekretninama postoji plodouživanje ili postoji neka „brisana“ dozvola koja nije sprovedena do kraja i to znači da je na toj nekretnini nekada bila hipoteka. To su situacije koje su rešive, ali i koje ne ometaju promet nekretnine.

Agenti u slučaju ako klijent predlaže svog advokata u aktivnostima oko kupovine nekretnine, odmah kažu da to nije problem, samo predlažu da njihov advokat proveri pre svega sve potrebne informacije o datoj nekretnini. Agenti nikada ne idu sa skrivanjem nekih informacija, jer im to ne ide u prilog i svaka situacija u vezi nekretnine koja je aktuelna za kupovinu mora biti transparentna.

Princip rada svakog agenta koji je zaposlen u agenciji za prometovanje nekretninama, a to znači i same agencije je da advokat koji zastupa tu agenciju na samom početku izvadi u katastru vlasnički list iz koga se može saznati ko je vlasnik nekretnine koja je predmet kupovine i ko je osoba koja je ovlašćena za potpisivanje ugovora i preuzimanje novca kupljene nekretnine.

Da li agent agencije za prometovanje nekretninama, ima interes da njegov kupac bude zadovoljan?

Da agent agencije u kojoj je zaposlen, itekako ima interes da klijent (budući kupac) bude zadovoljan njegovim radom i pre svega odnosom prema njemu. Kada agent počinje sa radom na prodaji nekretnina, nema što je i normalno iskustva koje imaju kolege koje se dugo bave ovim poslom, ali vremenom svaki agent stekne iskustvo i prepoznaje određene situacije. Iskustvo koje agent stekne svakodnevnim kontaktom dovede i do toga da se ređe javi na telefonske pozive u agenciji, jer ima dovoljno ugovorenog posla, pre svega zahvaljujući preporukama zadovoljnih klijenata, koji su već sarađivali sa njim i kupili neku nekretninu njegovim angažovanjem. Upravo te preporuke svaki iskusni agent koji se bavi prodajom nekretnina, treba vešto da iskoristi.

Koje su obaveze agenta na samom početku kontakta sa potencijalnim kupcem?

Svaki agent zna da je prilikom prvog poziva potencijalnog kupca izuzetno važno da se sa klijentom i njegovim potrebama upozna, koliko je to moguće telefonskim putem. Jako je važno da taj kontakt bude obostrano otvoren i da se budući kupac u tom kontaktu otvori i iskreno kaže agentu, zbog čega ga je nazvao i koju nekretninu bi želeo da kupi. Ako je klijent pomalo zatvoren, najbolji način obostranog upoznavanja je zajednički izlazak na teren i prvo razgledanje nekretnina, koje kupcu potencijalno mogu biti zanimljive.

Tokom prvog kontakta telefonskim putem, potencijalni kupac i agent se ne poznaju, a upravo poverenje klijenta u agenta sa kojim treba da sarađuje do kupovine neke nekretnine do toga da agent mora posedovati što više informacija od strane klijenta  je od izuzetnog značaja za uspešnu saradnju obe strane i svakako obostrane želje da se kupi adekvatna nekretnina.

Potencijalni kupac treba da zna, kako će agentu olakšati njegov posao ako mu iskreno kaže koji tip nekretnine priželjkuje da kupi sa kojom sumom novca raspolaže da li nekretninu može kupiti za gotovinu ili putem kredita. To svakako nisu nikakve tajne, ali agent mora saznati skoro sve potrebne informacije, koje mogu ubrzati kupovinu željene nekretnine od strane potencijalnog kupca.

Potencijalni kupac agentu može pomoći ako mu kaže sa kojom sumom raspolaže za kupovinu nekretnine, jer tu informaciju potencijalni kupci često znaju kriti kao neku tajnu. Jasno je da je bez te potrebne informacije agentu koji se bavi prodajom nekretnina, izuzetno teško pa i nemoguće da potencijalnom kupcu formira barem neku početnu ponudu. Potrebno je napomenuti da ako agent kupca pita koju je sumu planirao izdvojiti za kupovinu nekretnine ne pita klijenta koliko on novca zaista poseduje.

Agent je dužan da potpiše sa potencijalnim kupcem ugovor o posredovanju, jer na osnovu tog ugovora pre svega pravda svoj izostanak sa posla tokom radnog vremena i troškove goriva koje ima zbog izlaska na teren. Ovim ugovorom se utvrđuju podaci agenta koji vodi ceo postupak, ali i podaci klijenta koji je sa agencijom započeo saradnju. Podaci kupca se prezentuju i samom prodavcu, koji ima pravo da zna ko je osoba koja se dovodi u njegovu nekretninu.

Napomena: 
Agenti koji su licencirani i zaposleni u agencijama za posredovanje nekretninama, bez potpisivanja ugovora o posredovanju nekretnina i bez radnog naloga ne izlaze sa klijentom na teren!!!

Obaveza svakog agenta koji se bavi prodajom nekretnina je da odlično poznaje grad. Agentima treba omogućiti što više informacija kako bi potencijalnom kupcu mogli ponuditi što kvalitetniju ponudu. Dešava se da pojedini agenti nisu dorasli svom poslu, jer nisu upoznati sa lokacijom na koju dolaze sa potencijalnim kupcem i ne mogu pronaći sa koje strane se najlakše dolazi do ulaza u kome se nalazi stan koji trebaju da razgledaju. Zato je izuzetno važno da potencijalni kupac svoje poverenje prepusti renomiranim agencijama za prometovanje nekretninama, kao i njihovim licenciranim agentima koji imaju veliko iskustvo u ponudi i prodaji nekretnina.

Koje su obaveze potencijalnog kupca tokom izlaska na teren sa agentom i razgledanja nekretnine?

Agent koji se bavi prodajom nekretnina svoj dolazak sa potencijalnim kupcem kod prodavca nekretnine, mora obavezno da najavi. Kupci su svakako obavezni da ispoštuju dogovoreno vreme obilaska nekretnine, pre svega zbog ozbiljnosti, poštujući vreme prodavca i agenta koji su svoje vreme za njih izdvojili. Moguć je dogovor da kupci dođu u određeno vreme u agenciju pa zajedno izađu na teren, ali je moguće i da se sa kupcima agenti sretnu na datoj lokaciji.

Agenti uvek gledaju da na dogovorenom mestu budu barem 15 minuta ranije, ali imaju povremeno i problema sa nekim kupcima koji kasne 15 minuta, a neki i više. Iskusni agenti u takvoj situaciji pozivaju prodavca i saopštavaju mu da su oni stigli na vreme na lokaciju koja je dogovorena, ali da kasne kupci koji su na putu i koji će uskoro doći te ih zamole za malo strpljenja.

Poželjno je da kupci uvek dođu u zakazano vreme obilaska nekretnine koju žele da kupe!

Kupci u nekim situacijama pokušavaju oboriti cenu nekretnine koju žele da kupe, naročito ako im se nekretnina svidela, tako što pred prodavcem počnu kritikovati za njih neke nedostatke nekretnine, ali često i nedostatke koji praktično nisu kritični. Klijenti koji su došli kao potencijalni kupci moraju biti svesni da prodavac prodaje nekretninu u viđenom stanju i da je želeo i imao potreba on bi tu nekreninu i renovirao.

Takve komentare ne treba govoriti pred prodavcem, jer ne da te kritike neće prodavca naterati da snizi cenu nekretnine koju prodaje, već takve kritike najčešće dovode do situacije koja će izazvati revolt kod prodavca, koji najčešće odmah reaguje i kaže kako je cena nekretnine koju prodaje fiksna ili kaže kako nekretninu više ne prodaje.

Kupci svojim kritikama tokom razgledanja nekretnine koja se prodaje, mogu kod prodavca proizvesti kontraefekat!!!

Potencijalni kupci često prave veliku grešku kada pitaju prodavca zašto tu nekretninu prodaje. To kupca ne treba da zanima, a apsolutno je pravo prodavca da tu informaciju zadrži za sebe. Razlog prodaje neke nekretnine ne mora uvek biti neki skriveni nedostatak ili problem u vezi te nekretnine, već može biti sasvim razuman razlog prodavca. Jasno je da kupac uvek želi da za što bolju cenu kupi što adekvatniju nekretninu koja odgovara potrebama svakodnevnog života njegove porodice, ali podvlačimo da je razlog prodaje nekretnine, sasvim privatna stvar svakog prodavca.

Redosled aktivnosti agenta i kupca tokom konkretne kupovine nekretnine!

Kupac se mora izjasniti i predložiti agentu svoju ponudu za kupovinu nekretnine. Agentov deo posla je približavanje ponuđene cene nekretnine od strane prodavca, ali i cene koju kupac predlaže. Ako se kupac i prodavac dogovore oko cene za koju se prodaje nekretnina, dužnost agenta je da se pripremi kompletna dokumentacija potrebna za overu predugovora ako se radi o kupovini putem kredita i kupac tada kapariše nekretninu.

Ako se radi o kupovini nekretnine za gotovinu, onda se odmah priprema i potpisuje ugovor uz prethodnu proveru vlasničkog lista. Ugovor se potpisuje isključivo kod notara i on overava taj potpis, a sama isplata se vrši u bankama koje same stranke odaberu. Agenti najčešće klijentima sugerišu da se transakcija izvrši u istoj banci ili filijali, jer su troškovi transakcije u tom slučaju znatno niži.

Najvažnije kod kupovine nekretnine je da obe strane budu zadovoljne, a to je svakako važno i za samog agenta, koji kasnije dobija i pozitivne preporuke klijenata, koji su uspešno prodali-kupili nekretninu.

Potrebno je napomenuti kako je kupcima sigurnije da kupuju nekretninu preko renomirane agencije za prometovanje nekretninama. Tokom kompletnog postupka, ali i na samom njegovom kraju, agencije koje se bave prodajom nekretnina, kupcima obezbeđuju besplatnu uslugu advokata sa kojim agencija ima potpisanu ugovor o saradnji. Advokat na samom početku proverava ispravnost dokumentacije  nekretnine koja se kupuje i na ovaj način se izbegava mogućnost višestruke prodaje iste nekretnine. Na kraju kompletne usluge agencije, advokat sa kojim sarađuje priprema i ugovor potreban tokom potpisivanja kod konkretne kupovine.