Gde mogu da se grade kuće u Novom Sadu

---

U Novom Sadu ima jako malo slobodnih zemljišnih prostora, tačnije građevinskih placeva za izgradnju kuća. Mada se može napomenuti kako Novosađani u poslednje vreme kupuju placeve sa starim kućama, koje odmah po kupovini sruše i grade potpuno nove kuće.

Iz nekoliko prethodnih tekstova na sajtu agencije „Solis“, može se primetiti kako je Telep postao veliko gradilište i osim što se grade stambene zgrade na Telepu se grade i kuće. I Klisu možemo navesti kao interesantnu lokaciju za izgradnju kuća uz Telep, jer se jedino na ovim lokacijama mogu ponegde pronaći slobodni građevinski placevi ili kako smo napomenuli, placevi sa starim pa i ruševnim kućama. A ako želite pronaći slobodan građevinski plac u centru Novog Sada to je jednostavno nemoguće.

U Novom Sadu ima malo slobodnih građevinskih placeva za izgradnju kuća!

Ako želite graditi kuću (stambenu zgradu) u Novom Sadu, treba napomenuti kako je 300 kvadratnih metara placa najmanje zakonski dozvoljena površina. Površina izgradnje podruma ispod kuće nije ograničena kvadraturom, ali treba upozoriti da pre odluke o izgradnji podruma, obavezno trebate konsultovati stručna lica (arhitekte). Zašto to napominjemo pa zato što se zna da ceo grad u suštini leži na peskovitom terenu i da su podzemne vode evidentne na ovom području.

Ljudi su nekako navikli da ispod kuće koju grade formiraju podrum, ali još jednom da napomenemo da je reka Dunav izuzetno blizu gradu i da su podzemne vode na žalost česte. Najmanje podzemnih voda kao i same vlage, ima na uzvišenim delovima Novog Sada koji su udaljeni od Dunava i to naročito potez od Novog Sada ka Veterniku sa desne strane glavnog puta.

Ako se kupi plac za koji se zna da ima podzemne vode i da bi formiranje podruma ispod kuće verovatno bio problem i za to postoji rešenje. Plac se može izdići nasipanjem pola metra ili metar zemlje i izdizanjem kompletnog tla. Mada to rešenje sigurno košta, ali kao što smo rekli rešenje postoji za izgradnju podruma ispod kuće na placevima koji imaju podzemne vode.

Pre razmišljanja o formiranju podruma vaše buduće kuće proverite da li na toj lokaciji ima podzemnih voda!

Što je zemljište bliže Dunavu ispod placa koji je kupljen i na kojem se planira izgradnja kuće, sigurno ima podzemnih voda. Ako ipak želimo izgraditi podrum ispod kuće uz to saznanje, pre toga je obavezno uraditi i dobru pripremu. Često se u takvim slučajevima prvo izgrade takozvani „bazeni“ i formira se korito ili kada, jer se ugradnjom izolacije eliminiše prodiranje podzemnih voda i vlage u budući podrum.

U poslednje vreme jako je teško pronaći kvalitetnu slobodnu parcelu u Novom Sadu i sam odabir parcele zavisi od toga da li potencijalni kupac placa želi da izgradi porodičnu kuću, urbanu vilu ili višespratnicu.

Ne može se reći kako je neka lokacija u Novom Sadu posebno interesantna mladom bračnom paru koji želi da izgradi porodičnu kuću. Mlađoj populaciji je pre svega važno da se taj plac nalazi blizu osnovne škole, vrtića, zdravstvenog dispanzera i drugih sadržaja potrebnih mladom bračnom paru. Srednjoj generaciji koja ima decu koja pohađaju osnovnu ili srednju školu odgovara bilo koja lokacija u gradu, jer su njihova deca već odrasla i roditelji ne moraju ići sa njima do nekog odredišta.

Poznato je da je Novi Sad odlično povezan gradskim prevozom, tako da već odrasla deca u školu mogu ići sama bez roditelja. Generacija koja ima decu koja su samostalna i pohađaju fakultet ili su zaposleni, uglavnom traži plac koji je pomalo izolovan i da u blizini nema puno kuća. Nedavno je jedan stariji bračni par kupio plac od agencije „Solis“ na jednom potpuno izdvojenom mestu i gde u blizini placa nema kuća. Glavni put je udaljen čak tri kilometra i ovaj bračni par je organizovao nasipanje puta do njihovog placa.

U poslednje vreme jako je teško pronaći slobodnu parcelu u Novom Sadu!

Izuzetno je važno znati da li je ispravna kompletna dokumentacija za plac koji potencijalni kupac želi kupiti. Postoje primeri gde su vlasnici njiva prodavali pojedinačne placeve ljudima koji su na njima izgradili kuće, a da placeve zvanično nije isparcelisalo službeno lice poput geometra. Veliki problem nastaje onda, kada vlasnici žele prodati svoju kuću koja evidentno nije uknjižena i sigurno je da zbog nekompletne dokumentacije svoju kuću neće moći prodati, jer to neće dozvoliti notar.

 

Ako u blizini placa postoji kompletna infrastruktura, koja i ne mora biti direktno pored samog placa, a dokumentacija placa je apsolutno ispravna, takvi placevi i kasnije kuće na takvim placevima mogu postići jako dobru cenu.

U odabiru placa za izgradnju kuće lokacija placa je izuzetno bitna. A naročito je važno ako imamo saznanje da trenutno infrastruktura nije sređena, ali se uvidom u urbanistički plan može saznati da će infrastruktura na toj lokaciji biti završena u roku recimo 5 godina. To znači da će cena placa za koji smo zainteresovani trenutno, biti znatno niža zbog postojećih nedostataka. Vlasniku placa ostaje samo da bude malo strpljiv, jer je siguran da će voda, kanalizacija, struja i gas, uskoro doći do njegovog placa i kuće koje je eventualno u međuvremeno izgradio.

Lokacija placa izuzetno je bitna u odabiru placa za izgradnju kuće u Novom Sadu!

Pojedini klijenti zahtevaju pri kupovini dupli plac, ali takvi placevi često budu uzani a dugački. Mada ima i placeva koji su jedan pored drugog i onda se dešava da front placa nije 15 nego 30 metara.

Lokacijske uslove određuje zakonski odabrana ustanova, preciznije Zavod za urbanizam koji ima i svoje propisane kriterijume. Na osnovu tih kriterijuma se odlučuje da li neki klijent može dobiti lokacijsku dozvolu da bi na osnovu te dozvole započeo zakonski odobrenu izgradnju na kupljenoj parceli. Za plac na kome se želi graditi kuća, mora se obezbediti dokument koji dokazuje da je plac prepisan na vlasnika i da nema nikakvog opterećenja, ali i da se nalazi u građevinskom području.

Ministarstvo građevinarstva ne dozvoljava početak građevinskih radova bez dobijene građevinske dozvole!

Bili smo svedoci u ranijem periodu, kako se puno vremena moralo provesti od šaltera do šaltera u pribavljanju potrebne dokumentacije, kako bi se dobila građevinska dozvola za izgradnju objekta. Objedinjena procedura omogućena je od strane države pre nekoliko godina. To znači da se Ministarstvo građevinarstva potrudilo da vlasniku placa koji želi da izgradi svoj stambeni objekat (kuću ili zgradu), omogući pribavljanje sve potrebne dokumentacije za početak gradnje objekta i to na jednom šalteru.

Objedinjena procedura dobijanja svih potrebnih dokumenata znači da se na jednom šalteru dobija po zahtevu, lokacijska i građevinska dozvola, kao i tehnički prijem, a na kraju se dobija i upotrebna dozvola. Tada se stiče uslov da podnosilac zahteva može objekat uknjižiti na svom imenu i prezimenu.

Lokacijske uslove obezbeđuje Zavod za urbanizam!

Od kako je država obezbedila objedinjenu proceduru za dobijanje građevinske dozvole, naloženo je takođe od strane nadležnog ministarstva da se u roku 7 dana izda građevinska dozvola, naravno ako je pribavljena kompletna dokumentacija. Iako to u svakodnevnom životu nije baš precizno ispoštovano, evidentno je da se građevinska dozvola za izgradnju objekta sada dobija znatno brže nego ranije.

Ministarstvo građevinarstva je napravilo jako veliki iskorak vezano za građevinarstvo i gradnju uopšte pa je mnogim investitorima ali i pojednicima, omogućilo znatno brže dobijanje dokumentacije potrebne za početak građevinskih radova na objektu, bila to stambena kuća ili zgrada.

Retko se dešava u poslednje vreme da neko započne gradnju, a da nije obezbedio građevinsku ili barem lokacijsku dozvolu. Ali ako se to i desi onima koji započinu građevinske radove a nedostaje im neki od dokumenata, važno je da je zahtev za građevinsku dozvolu predat.

Ministarstvo građevinarstva je omogućilo znatno brže dobijanje građevinske dozvole!

Da bi se moglo započeti sa gradnjom kuće, treba proveriti da li se kupljeni plac nalazi u građevinskom području i da li se vodi kao građevinska parcela. Ako se plac ne nalazi na građevinskom području, potrebno je izvršiti prenamenu, a to znači da je trenutno stanje placa „Njiva“. Na zemljištu koje se tretira kao njiva ne može se započeti gradnja, sve dok se njiva ne bude tretirala kao građevinska parcela i ta aktivnost se zove „Prenamena“.

Lokacijskom dozvolom definiše se da je na tom mestu dozvoljena gradnja i da postoje uslovi, da bi se moglo pristupiti izdavanju građevinske dozvole. To znači da je teren očišćen, izgrađena sva potrebna infrastruktura i urađena prenamena zemljišta. Građevinskom dozvolom ujedno se definiše do kada će vremenski trajati sve etape gradnje. Sve gore navedene stavke, poseduje građevinska dozvola.

Postoji velika fleksibilnost nadležnih institucija posebno Ministarstva građevinarstva ako klijentu nedostaje neki od dokumenata, jer ovo ministarstvo dnevno dobija na hiljade zahteva i ponekad ne može toliku količinu zahteva da obradi baš za jedan dan. Zbog toga se u pojedinim slučajevima ne zamera ako je u toku pribavljanje dokumenta koji još nedostaje. A najvažnija stavka je da je zahtev klijenta za građevinsku dozvolu zvanično predat.

Nulto stanje u izgradnji kuće je upravo dobijanje građevinske dozvole i pokretanje nekih građevinskih radova!

Licencirani agenti koji se profesionalno bave prodajom nekretnina u Novom Sadu, savetima mogu svakako pomoći klijentima koji planiraju kupiti plac za izgradnju kuće. Dužnost agenta je da potencijalnom kupcu saopšti kako on ima mogućnost pristupa određenim podacima u katastru, međutim šta je baš precizno dozvoljeno da se gradi na placu za koji je zainteresovan, agenti predlažu klijentu da tu informaciju sam proveri u katastru.

Sigurno je i da klijent koji želi izgraditi kuću, ima određena opterećenja i naravno nema sva potrebna saznanja i informacije pa je zbog toga izuzetno važan stalni kontakt klijenta i agenta koji je u stalnoj komunikaciji sa advokatom sa kojim agencija sarađuje.

U Novom Sadu se uglavnom grade porodične kuće, a ako je porodica navikla do tada da živi u stanu, ove porodice se često odlučuju za izgradnju porodične vile. U takvim vilama se obično projektuje i gradi 3 ili 4 stana za stanare koji su uglavnom u rodbinskoj vezi.

U Novom Sadu najčešće se grade porodične kuće!!!

U razgovoru sa Gabrielom Orosi licenciranim agentom agencije „Solis“, saznali smo da je ona iz građevinske struke, što joj značajno pomaže u radu sa klijentima koji planiraju da grade kuću. Gabriela na osnovu svog stručnog zvanja, ipak ima kvalitetnih saznanja koji građevinski materijali nisu više u upotrebi, a koji se izdvajaju kao moderni građevinski materijali. Ona smatra da je u poslednje vreme kvalitet proizvednih građevinskih materijala u usponu.

Termoizolacija kuće čuva kućni budžet!

Pojedini ljudi ne daju važnost termoizlovanosti kuće, ali u razgovoru sa Gabrielom smo uspeli saznati da je nakon toga kada je „Obukla kuću“ (ugradila izolaciju i postavila fasadu), uspela mesečne troškove grejanja svoje porodične kuće smanjiti sa 12.000 dinara na samo 5000 dinara. Ona se slaže da je ugradnja izolacije u kuću značajan trošak, ali isto tako smatra i da se uloženo vremenom vrati.

Troškovi kupovine placa pre svega zavise od toga da li je dokumentacija placa koji se kupuje apsolutno ispravna. Najveći trošak u vezi kupljenog placa je dostupnost infrastrukture i to veliki broj potencijalnih kupaca zna, jer izričito zahteva da je kompletna infrastruktura urađena i da je dostupna kraj samog placa. Ako je infrastruktura dovedena do samog placa, vlasniku tada ostaje samo da plati priključak na struju, vodovod, kanalizaciju, gas ili i kablovsku mrežu (tv i internet).

Cena placa koji se prodaje zavisi pre svega od dostupnosti infrastrukture!

Troškovi izgradnje kuće zavise od kvadrature kuće koja je projektom predviđena. Ako primera radi imamo četvoročlanu porodicu, ovoj porodici je dovoljno da kuća ima tri spavaće sobe i dnevni boravak. Tri sobe su dovoljne i zadovoljavaju osnovnu potrebu da svako ima svoju sobu i da roditelji ne spavaju u dnevnom boravku. U porodičnoj kući svakako postoji potreba da je projektovana i izgrađena kuhinja, ostava, kupatilo, dva sanitarna čvora i terasa. Sve ove prostorije potpuno funkcionalno mogu da se smeste u kuću površine 100 kvadrata. Ako ovakvu kuću gradimo klasičnim stilom gradnje ciglu po ciglu ili blok po blok, troškovi gradnje ne bi trebalo da budu veći od 30.000 Eura, mada naravno mogu biti i veći.

 

Kako se ipak veliki broj ljudi ipak ne razume dovoljno u građevinarstvo, a pri tome nemaju osobu sa kojom se mogu posavetovati, mnogi od njih se odlučuju za izgradnju montažne kuće. Sistem izgradnje montažne kuće, znatno se razlikuje od izgradnje kuće klasičnim stilom gradnje. Kompanije koje se bave gradnjom montažnih kuća, potencijalnim kupcima promovišu svoj proizvod i naravno njihov najjači argument je ključ u ruke.

Troškovi izgradnje kuće zavise pre svega od predviđene kvadrature same kuće!

Od vlasnika placa se zahteva da pripremi i izlije ploču prema zadatom nacrtu i dimenzijama. Isto tako od njega se zahteva da obezbedi sve potrebne priključke na koje objekat treba biti priključen. Prednost montažnih kuća je u tome, što se one vremenski znatno brže izgrade i rok useljenja je znatno kraći za montažnu kuću za razliku od kuće koje se gradi klasičnim stilom gradnje.

Kvadrat izgrađene montažne kuće najčešće iznosi od 350 do 500 Eura po kvadratu. Kako god se računa, uvek se za standardnu kuću od stotinak kvadrata dođe do osnovne grube računice od 30.000, a ponekad i do 50.000 Eura što naravno zavisi od slučaja do slučaja..

Zakonski ne postoji obaveza da vlasnik placa pre izgradnje kuće angažuje arhitektu i projektni biro, ali se smatra da bi to ipak bilo poželjno. Ne radi se samo o izradi projekta po kome će ona biti izgrađena, već se ipak radi o određenoj sigurnosti. Isto tako sigurno je da će arhitektonski biro određene dozvole pribaviti znatno pre nego što bi to mogao vlasnik placa koji u tome nema iskustva.

Kako je dobro da za kupovinu placa angažujete renomiranu agenciju koja se profesionalno bavi prometovanjem nekretninama, isto tako je poželjno da pre izgradnje kuće angažujete poznati i priznati projektni biro!

Upotrebna dozvola se dobija na samom kraju kada je objekat kompletno izgrađen, kada se prođe redovna procedura tehničkog prijema objekta i kada zadužena inspekcija „Zaprimi“ objekat. Ova inspekcija ujedno proverava i da li je tehnička dokumentacija ispravna i da li se karakteristike izgrađenog objekta slažu sa predočenom dokumentacijom za objekat.

Ako komisija prilikom tehničkog prijema konstatuje da je sve u redu, tada vlasnik objekta poseduje kako građevinsku tako i upotrebnu dozvolu. Nakon dobijene upotrebne dozvole, vlasnik izgrađene kuće se može useliti u izgrađenu kuću.

Upotrebna dozvola za izgrađeni objekat dobija se kada inspekcija „Zaprimi“ objekat!

Vlasnički list možete pribaviti kod bilo kog Notara u našem gradu. Urbanistički uslovi za određenu parcelu, mogu se pribaviti u Zavodu za urbanizam gde ćete zaduženoj osobi reći sve detalje o konkretnoj parceli koja vas interesuje. Tako možete dobiti jedan dokument u kome će pisati kakav tip objekta je dozvoljen da se gradi na vašoj parceli. Od same lokacije u Novom Sadu, zavisi i koliki je dozvoljeni procenat izgrađenosti objekta na datoj parceli.

„Dokaz o vlasništvu“ prvi je dokument sa kojim započinjete kompletnu priču o tome kada želite nešto da gradite!!!

Evo i nekih iskustava:

Treba ipak napomenuti da ako vlasnik placa gradi kuću od temelja do krova, njegov objekat mora ispunjavati sve zakonom propisane normative koje propisuje urbanizam grada. Od frontalnog dela placa kuća mora biti „Uvučena“ najmanje 4 metra i to se zove „Regulaciona linija“. Isto tako kuća mora biti udaljena od komšijske kuće na zakonom propisanu udaljenost. To znači da vaša kuća od komšijske, propisanim zakonom mora biti odmaknuta minimalno 80 centimetara.

Problem može nastati ako se radi o kući u Novom Sadu koja je izgrađena 60-tih godina, a porodica se brojčano uvećala, jedino rešenje je da se prizemna kuća podigne na sprat. Neke kuće su previše primaknute jedna drugoj i skoro da dele zid i u tom slučaju ako se odlučite da dogradite sprat svoje kuće, evidentno je da ćete na neki način natkriti kuću vašeg komšije. U tom slučaju rešenje je da se sprat podigne na jednu vodu i da se recimo sva kišnica sliva u vaše, a ne dvorište vašeg komšije.

U svom dvorištu možete izgraditi garažu za vaš automobil, ali kao i za sve građevinske objekte i za garažu morate zatražiti zvaničnu građevinsku dozvolu!

Da li se u Novom Sadu više isplati graditi kuća klasičnim stilom gradnje ili montažna to pre svega zavisi od finansijskog momenta i još nekih detalja. Ako klijent započinje gradnju kuće u martu, a znači mu da se u kuću useli do septembra, onda to znači da mu najviše odgovara izgradnja montažne kuće. A ako nekom klijentu nije hitno da se brzo useli i još živi u stanu onda ima vremena da polako gradi kuću klasičnim stilom gradnje. Možemo i napomenuti kako su brojne kuće sagrađene i putem Mobe, mada je u današnje vreme to već ređi slučaj.

 

Energetska efikasnost kuće je jedna veoma široka oblast i u poslednje vreme se često spominje. Ljudi su shvatili da ugradnjom kvalitetne izolacije u svoju kuću, vremenom mogu uštedeti kućni budžet.

Isplativost izgradnje kuća klasičnim stilom gradnje ili montažnih kuća zavisi od brojnih faktora!

Energetska efikasnost je jedna kategorija gde imamo kategorisanje energetske efikasnosti od koeficijenta „A“ pa sve do koeficijenta „G“ i što više slova idu ka koeficijntu „G“ energetska efikasnost raste. Napomenimo da u Novom Sadu energetski efikasni objekti najčešće imaju koeficijent „C“ i „D“ i tada se za takve objekte dobija „Energetski pasoš“.

Izgradnja kuća u Novom Sadu od prirodnih materijala izuzetno je retka. Mada u blizini grada ima izgrađenih kuća od slame pa čak od blata i pleve, materijalima kojima su se nekada gradile kuće. Napomenimo da je Novi Sad imao i stare kuće od trske, ali one na žalost nisu sačuvane. Kuće građene prirodnim materijalima, smatraju se izuzetno zdravim, toplim i naravno kvalitetnim građevinskim objektima.

Treba napomenuti za one koji planiraju izgraditi kuću u Novom Sadu od potpuno prirodnih materijala da u samom zahtevu za dobijanje građevinske dozvole, obavezno navedu od kojih građevinskih materijala će kuća biti građena.

Izgradnja kuća u Novom Sadu od prirodnih materijala izuzetno je retka!

Napomenuli smo da Novi Sad nema gde više da se širi i jedino možemo navesti da prostor ka Veterniku poseduje još nešto slobodnih placeva, mada za neke od tih placeva trenutno je teško pribaviti svu validnu dokumentaciju. Zbog nedovoljnog broja slobodnih parcela na kojima bi se mogle graditi kuće, zainteresovani često traže pa i pronađu napuštene kuće i onda pokušavaju pronaći vlasnike ili naslednike tih kuća. To su obično oronule kuće, a neke od njih su se i same urušile i tada novi vlasnici ruše stari objekat i grade novu kuću.

 

Mišeluk je spominjan pa i planiran kao mesto gde bi Novi Sad mogao da se širi. Na toj lokaciji ima dovoljno slobodnog prostora za izgradnju kuća, čak je bio plan da se izgradi kompletna infrastruktura, međutim taj plan nije zaživeo. Glavni nedostatak ove lokacije je upravo nedostatak infrastrukture, kao i određenih sadržaja poput vrtića, osnovne škole, doma zdravlja, pošte...

Jeftinih placeva u Novom Sadu nema i smatra se da je prazan plac u našem gradu zlata vredan. Nisu svi potencijalni kupci zaintersovani da neka nekretnina bude jeftina u ovom slučaju prazan građevinski plac, već ima i onih koje interesuje lokacija kao i okruženje na kojoj se plac nalazi kao i okolni sadržaji. Takvi placevi u Novom Sad koštaju od 100.000 pa sve do 150.000 Eura a nekad i više.

Glavni nedostatak Mišeluka je nedostatak infrastrukture i potrebnih sadržaja!

Tatarsko brdo pripada Sremskoj Kamenici, ali je to evidentno već i sam Novi Sad pa ako pričamo o luksuznim placevima, oni se nalaze baš na ovoj lokaciji. Zanimljivo je i to ako smo već spominjali Mišeluk on se nalazi između Novog Sada i Tatarskog brda, ali se za sada Mišeluk ne smatra ni popularnim, a kamoli luksuznim što pomalo čudi. Ipak možemo reći da je Adamovićevo naselje najlepše zbog okruženja sa zelenilom, većim razmakom između kuća, ali i ubedljivo najluksuznije naselje u Novom Sadu. Samim tim i eventualno slobodni placevi u Adamovićevom naselju, smatraju se izuzetno atraktivnim.

Napomenuli smo da su slobodne parcele u Novom Sadu izuzetno retke i zato ako pronađete takav prazan građevinski plac koji vam se dopada, a imate novca da ga kupite ne razmišljajte puno. Ako ipak još niste pronašli plac koji vam se svideo i koji vam odgovara za gradnju kuće, predlažemo vam da odmah kontaktirate agenciju „Solis“!!!

fotografije: „Solis“ agencija ; Pixabay