Da li su cene starih stanova u Novom Sadu iste kao i cene novih stanova

---

Cene starih stanova u Novom Sadu u poslednje vreme nisu uvek iste kao i cene novih stanova.

Uopšteno gledano, cene novih stanova veće su od cena starih stanova, ali postoje značajne razlike u zavisnosti od:

Lokacije

U većim i atraktivnijim gradovima poput Novog Sada i Beograda, cene novih stanova znatno su veće od cena starih stanova mada to nije uvek pravilo. Međutim u manjim gradovima i sredinama, razlika u cenama može biti manja.

Kvalitet i starost gradnje

Novi stanovi po pravilu, imaju bolju konstrukciju, energetsku efikasnost i moderne materijale, što ih čini skupljim od starijih stanova. Međutim, izuzeci postoje i neki dobro održavani stari stanovi na atraktivnim lokacijama, mogu biti slični po ceni novim stanovima.

Veličina stana

Manji stanovi, kako novi tako i stari, imaju tendenciju da poseduju relativno veću cenu po kvadratnom metru od većih stanova.

Tržišne fluktuacije

Cene novih i starih stanova mogu da variraju u zavisnosti od trenutne tržišne situacije, ponude i potražnje, kamatnih stopa i drugih ekonomskih faktora.

U Srbiji i Novom Sadu konkretno, primećene su sledeće tendencije:

• Cene novih stanova u Novom Sadu u rastu su od 2021. godine, dok su cene starih stanova uglavnom stabilne ili u laganom porastu.
• Prosečna cena novog stana u Novom Sadu u prvom polugodištu 2023. godine, bila je oko 2265 €/m², dok je prosečna cena starih stanova bila oko 1800 €/m².
• Razlika u cenama može biti veća kod manjih stanova i garsonjera, dok je kod većih stanova razlika obično manja.

Kada poredimo stare i nove stanove, ključne razlike leže u sledećim aspektima:

1. Kvalitet gradnje i materijali:

Novi stanovi

Obično imaju bolju konstrukciju i izolaciju, jer su građeni prema savremenim propisima i koriste se moderni konstruktivni materijali i tehnike. To im poboljšava energetsku efikasnost i čini ih prijatnijim za stanovanje.

 

 

Stari stanovi

Često su građeni u periodu kada nisu postojali strogi propisi o gradnji i mogu (ali i ne moraju) imati nedostatake u konstrukciji i izolaciji.

2. Oprema i dizajn:

Novi stanovi

Imaju moderno dizajnirane prostorije sa funkcionalnim rasporedom i savremenim instalacijama i sanitarijama. Većina ima uređena dvorišta ili terase.

Stari stanovi

Dizajn i raspored prostorija može biti zastareo, a instalacije i sanitarije ponekad zahtevaju renoviranje. Mada opet pojedini stariji stanovi imaju odličan raspored, a prostorije poseduju više kvadrata za razliku od novih stanova.

3. Energetska efikasnost:

Novi stanovi

Građeni su prema savremenim propisima o energetskoj efikasnosti, pa imaju bolju izolaciju i koriste energetski efikasne grejne i rashladne sisteme. To rezultuje nižim troškovima energije za stanare.

Stari stanovi

Obično imaju lošiju izolaciju i manje efikasne sisteme, što može dovesti do većih troškova energije. Često zahtevaju dodatne investicije u termoizolaciju i promenu prozora i vrata.

 

 

4. Troškovi održavanja:

Novi stanovi

Obično zahtevaju manje troškova održavanja u kratkom roku, jer su novi i bez potrebe za hitnim ulaganjima.

Stari stanovi

Ponekad je potrebno ulagati u renoviranje instalacija, popravku fasade, krova i sl. Što su stariji, veća je verovatnoća potrebe za investicijama u održavanje.

5. Lokacija i infrastruktura:

Novi stanovi

Često se grade u novim gradskim četvrtima sa boljom infrastrukturom, zelenim površinama i lakšim pristupom javnom prevozu.

 

 

Stari stanovi

Većina je locirana u starim delovima grada, gde infrastruktura može biti zastarela.

Mada u poređenju sa lokacijama novih stanova, pretežno predgrađima ili novoizgrađenim delovima grada na periferiji, lokacije starijih stanova u srcu grada ili starijih gradskih delova u pravilu imaju više i raznovrsnijeg zelenila.

To se može pripisati iz više razloga:

Istorijski razvoj: 

Starije gradske četvrti nastajale su uz parkove, bašte i javne zelene površine, koje danas čine integritet gradskog zelenila. Novije zgrade često se grade na nekadašnjim poljoprivrednim ili neizgrađenim terenima, gde je bilo manje prirodnog zelenila.

Prioritet urbanog planiranja: 

U savremenom urbanom planiranju, zelenilo često dobija manji prioritet zbog potrebe za gustoćom građenja i maksimalnim iskorišćavanjem zemljišta. To dovodi do manje zelenih površina po stanovniku u novim kvartovima.

Ekonomski faktori:

Razvijanje zelenila u novim delovima naselja povećava troškove gradnje, što može uticati na cenu stana. To može biti faktor na koji ne gledaju svi investitori u novogradnji.

Estetski i rekreativni aspekti:

Zelenilo u urbanim sredinama ima značajan uticaj na životnu sredinu, smanjuje zagađenje vazduha i buke, pruža prostor za rekreaciju i opuštanje te doprinosi estetskom uživanju gradskog ambijenta. Stariji delovi grada sa razvijenim zelenilom, često imaju veću atraktivnost za kupce ili stanare.

Naravno, izuzeci postoje. Neki novi projekti imaju ambiciozne planove za uključivanje zelenila u zgrade i okolinu, kao što su parkovi na krovovima i vertikalni vrtovi. Međutim u većini slučajeva, stariji stanovi imaju više zelenila u okolini.

 

 

6. Cene:

Novi stanovi

Generalno gledano, skuplji su od starih stanova, ali imaju prednosti u kvalitetu, dizajnu i energetskoj efikasnosti.

Stari stanovi

Obično su jeftiniji od novih, ali treba uzeti u obzir troškove renoviranja i održavanja.

Na kraju, izbor između starog i novog stana, zavisi od individualnih preferencija i prioriteta. Ako vam je budžet ograničen, stari stan može biti dobra opcija, posebno ako ste spremni da uložite u njegovo renoviranje. Međutim, ako vam je važna modernost, kvalitet, energetska efikasnost i udobnost stanovanja, novi stan može biti bolji izbor.

Prodavci starih stanova često žele da njihove cene budu slične cenama novih stanova!

Ima više razloga za to:

Psihološki efekat "novog":
Mnogi kupci automatski povezuju "novo" sa boljim kvalitetom i vrednošću, čak i kada to nije nužno slučaj. Prodavci starih stanova pokušavaju da iskoriste taj detalj da bi povećali cenu svojih objekata.

Konkurentnost tržišta: 
U situaciji velike ponude novih stanova, prodavci starih stanova mogu osetiti pritisak da snize cenu. Međutim, oni često pokušavaju da to izbegnu, održavajući višu cenu i ističući prednosti njihovog stana koje novi stanovi nemaju, poput bolje lokacije, više zelenila ili karakterističnog šarma.

Potencijalni troškovi renoviranja:
Prodavci starih stanova ponekad u cenu uključuju i potencijalne troškove renoviranja, koje bi kupac morao da ulaže da bi stan dostigao nivo komfora i dizajna novog stana. Međutim, kupci nisu uvek spremni da plate za potencijalne dodatne troškove, što može dovesti do dužeg čekanja na prodaju ili potrebe za sniženjem cene.

Strategija pregovaranja:
Prodavci starih stanova mogu postaviti višu cenu na početku, kako bi imali prostora za pregovaranje i na kraju dogovorili cenu bližu realnoj tržišnoj vrednosti. Ovo im daje određene povoljnosti u pregovorima i izbegavanju utiska da su odmah "pristali" na nižu cenu.

Važno je da kupci budu realni i ne podležu automatskom izjednačavanju starih i novih stanova samo zbog slične cene. Treba uzeti u obzir sve faktore kao što su starost i stanje stana, kvaliteta gradnje, potrebe za renoviranjem, lokacija i udobnost, te na osnovu toga proceniti realnu vrednost i pregovarati cenu.

Iako generalno novi stanovi imaju veću cenu od starih u Novom Sadu, postoje i izuzeci kada stari stanovi mogu biti procenjeni, pa čak i prodati po višoj ceni od novih!

 

 

Ovo se može objasniti uz više faktora

Atraktivna lokacija:
Stariji stanovi u uglednim centralnim delovima grada, poput strogog centra pa i Limana, mogu imati značajnu prednost u pogledu lokacije. Blizina Dunava, keja, trga, Zmaj Jovine ulice, faulteta i drugih atraktivnih lokacija, kao i bolja povezanost javnim prevozom, može ih činiti mnogo vrednijim od novih stanova izgrađenih na periferiji.

Arhitektonska vrednost i jedinstvenost
Stari stanovi u zgradama istorijske vrednosti ili objektima sa posebnim arhitektonskim vrednostima, mogu biti traženi zbog svog šarma, karakterističnog dizajna i istorijskog značaja. Takvi stanovi, poput onih u zgradama secesije ili neoklasicizma, često pružaju prostorne dispozicije, visoke plafone i bogate dekorativne elemente, koji im daju jedinstveni karakter koji se u novoj gradnji teško može pronaći.

Kvalitet gradnje i materijali:
Iako generalno novi stanovi imaju prednost u materijalima i energetskoj efikasnosti, neki stariji stanovi, posebno oni građeni pre masovne proizvodnje i standardizacije, građeni su kvalitetnijim materijalima (masivni drveni podovi, deblji zidovi, kvalitetne fasade), koji im daju duži vek trajanja i bolju izolaciju.

Renoviranje i uredno stanje
Neki stari stanovi kompletno su renovirani i modernizovani sa ugrađenim savremenim instalacijama, kvalitetnim prozorima i urednim enterijerom. Takvi stanovi, ako su dobro održavani, mogu biti vredniji od novih stanova standardne opreme i dizajna.

Veličina i raspored:
U određenim slučajevima, stari stanovi mogu imati prostranije dispozicije i funkcionalniji raspored prostorija od novih. Veliki balkoni, terase, sobe nepravilnih oblika koje se mogu prilagoditi specifičnim potrebama, mogu biti prednost za kupce koji traže nešto drugačije i prostranije od standardnih u novogradnji.

Emocionalna vrednost:
Za neke kupce, emocionalna veza sa starom zgradom, lokacijom ili nostalgija za starim Novim Sadom, mogu biti razlozi da budu spremni platiti višu cenu za stari stan.

 

 

Kao i kod svih tržišta i kod tržišta nekretnina, cena zavisi od ponude i potražnje. Ako su kupci spremni da plate više cene za stari stan zbog navedenih razloga, tada će i on imati veću tržišnu vrednost. Međutim, važno je da kupci budu realni i temeljno procene stanje stana, lokaciju ili eventualnu potrebu renoviranja i uporede cenu sa sličnim novim i starim stanovima pre donošenja konačne odluke.

Generalno gledano, stariji stanovi odgovaraju kupcima koji:

Imaju ograničen budžet:
Stariji stanovi su obično jeftiniji od novih, posebno ako zahtevaju renoviranje.

Spremni su da ulože u renoviranje:
Stariji stanovi često zahtevaju renoviranje kako bi se prilagodili modernim potrebama.

Traže jedinstven i karakteran stan:
Stariji stanovi, posebno oni u zgradama koje poseduju istorijsku vrednost, često imaju jedinstveni karakter i šarm koji ih čini posebnim.

Vrednuju lokaciju
Stariji stanovi u centralnim delovima grada, mogu imati značajnu prednost u pogledu lokacije.

Novi stanovi odgovaraju kupcima koji:

Traže novi i moderan stan
Novi stanovi imaju prednost u pogledu kvaliteta gradnje, energetske efikasnosti i opreme.

Ne žele da se bave renoviranjem
Novi stanovi su spremni za useljenje i ne zahtevaju dodatna ulaganja.

Traže stan u novoj zgradi
Novi stanovi su često opremljeni savremenim instalacijama i sigurnosnim sistemima.

Vrednuju komfor i udobnost:
Novi stanovi ponekad imaju prostranije prostorije i funkcionalniji raspored.

Naravno, ova podela je generalna i postoje izuzeci. Na primer, neki kupci koji imaju ograničen budžet mogu odlučiti da renoviraju stari stan, kako bi dobili stan koji odgovara njihovim potrebama i željama. Sa druge strane, neki kupci koji traže jedinstven i karakteran stan, mogu biti spremni da plate više za stari stan u staroj zgradi.

Teško je generalno proceniti da li stari i novi stanovi u Novom Sadu imaju iste cene ili koji je tip stanova jeftiniji ili skuplji. Razlika u cenama zavisi od mnogo individualnih i varijabilnih faktora, koji se mogu kombinovati na različite načine u svakom pojedinačnom slučaju.

Evo par dodatnih pogleda na ovu složenu tematiku

Uticaj geografske lokacije

Centralne gradske lokacije:
U starim delovima grada, blizu glavnih atrakcija i dobre infrastrukture, često su stari i novi stanovi skuplji od gradnje na periferiji.

Periferne lokacije:
Na gradskim periferijama, cene novih stanova obično padaju, ali i stari stanovi mogu biti jeftiniji zbog manje atraktivne lokacije.

Starost i stanje starih stanova

Dobro održavani stari stanovi:
Ako su renovirani i modernizovani, stari stanovi na centralnim lokacijama, mogu biti skuplji od novih stanova na periferiji.

Stari stanovi koji imaju potrebu za renoviranjem:
Ako zahtevaju značajna ulaganja u popravke i modernizaciju, cena im obično pada.

Kvalitet i veličina

Kvadratura:
Cene se obično povećavaju sa veličinom, bez obzira na starost stana.

Kvalitet gradnje:
Stari stanovi u zgradama građenim po visokim standardima, mogu biti skuplji od novih građenih sa jeftinijim materijalima.

Ponuda i potražnja

Velika potražnja, ograničena ponuda:
Na lokacijama sa velikom potražnjom i ograničenim brojem stanova i stari i novi stanovi mogu biti skuplji.

Mala potražnja, velika ponuda:
Obrnuto, na lokacijama sa malom potražnjom, cene i novih i starih stanova mogu biti niže.

Dodatni faktori

Korisne karakteristike:
Terase, vrtovi, garaže i drugi pogodni dodaci, mogu povećati cenu bilo novog ili starog stana.

 

 

Emocionalna vrednost:
Za neke kupce, nostalgija ili veza sa starim zgradama, može biti razlog da plate više za stari stan.

Zbog svih ovih varijabli, nemoguće je uopšteno reći da li su stari ili novi stanovi u Novom Sadu jeftiniji ili skuplji. Svaki slučaj treba razmatrati individualno, uzimajući u obzir navedene faktore i konkretne karakteristike svakog stana.

Najbolji način da saznate koja opcija je povoljnija za vas je da pronađete stanove koji odgovaraju vašim potrebama i željama na željenoj lokaciji i potom uporedite njihove cene i stanje. Uključite u faktor odlučivanja i troškove eventualnog renoviranja starijih stanova.

Svakako uzmite sve faktore u obzir i pažljivo istražite tržište pre nego što donesete odluku o kupovini starog ili novog stana!

Kako bi eliminisali sve nedoumice oko toga da li je za vašu porodicu i vas bolje da kupite stari ili novi stan, predlažemo vam svakako da pozovete agenciju Solis Nekretnine iz Novog Sada. Licencirani agenti naše agencije imaju veliko iskustvo u radu i verujemo da će vam pomoći u nedoumici da li da kupite stari ili novi stan.

fotografije: Solis Nekretnine