SOLIS - TO JE IME ZA VAŠ DOM!
SOLIS - TO JE IME ZA VAŠ DOM!
Kada govorimo o placevima za izgradnju poslovnih objekata u Novom Sadu, mislimo na placeve znatno veće kvadrature. To podrazumeva za razliku od placeva za izgradnju stambenih objekata koji su manji, placeve od najmanje 2000 kvadrata pa na više, čak i do veličine od deset i više hiljada kvadrata.
Obično su to placevi, koji se nalaze u takozvanim industrijskim zonama. Kada je Novi Sad u pitanju, karakteristično je to da on poseduje nekoliko industrijskih zona, koje nude placeve za izgradnju poslovnih objekata. Te industrijske zone sa placevima na prodaju su već unapred uređene, što znači da poseduju kompletnu infrastrukturu. To su prazni placevi, koji su infrastrukturno opremljeni, mada možemo reći da je ponuda takvih placeva u Novom Sadu izuzetno slaba ili oskudna.
Na nekim od kupljenih placeva, već je započeta gradnja poslovnih objekata ili hala. Često se dešava da su na prodaju u ponudi placevi, gde je gradnja nekog poslovnog objekta započeta, ali ne i dovršena. U pojedinim slučajevima se mogu čak pronaći i završene hale na tim placevima pa se uz plac, prodaje i ta polu ili kompletno izgrađena hala.
Placeva za gradnju poslovnih objekata ima malo, čak i na glavnim ulaznim pravcima u Novi Sad. Na ovim lokacijama, placevi za gradnju poslovnih objekata su mnogim investitorima izuzetno interesantni, jer se nalaze u blizini auto-puta. Blizina auto-puta svakako odgovara investitorima, pre svega zbog lakšeg transfera roba i usluga na ovim lokacijama. Izuzetno važna činjenica je da ove lokacije eliminišu potrebu ulaska transportnih vozila, kamiona pa i šlepera u i kroz grad.
Ovo su i najvažnije činjenice, zbog kojih je poznato da placeva za izgradnju poslovnih objekata u Novom Sadu ima izuzetno malo na raspolaganju, jer su ih mnogi investitori već ranije kupili. Placeva za izgradnju poslovnih objekata na kojima postoje neki ruševni objekti, objektivno ima, ali izuzetno malo.
Postoje lokacije koje mogu biti interesantne potencijalnim kupcima-investitorima takvih placeva, a to su sledeće lokacije:
Ovo su lokacije na kojima je grad Novi Sad, predvideo placeve za izgradnju poslovnih objekata. Na ovim lokacijama postoje slobodni placevi za tu da kažemo poslovnu namenu, jedino nije poznato da li je na tim placevima, negde već započeta gradnja ili ne. Međutim tu postoje placevi, koji imaju obezbeđenu infrastrukturu, ali postoje i oni bez infrastrukture. Naravno da se postavlja pitanje da li će investitori biti spremni da ulože svoj novac u placeve, koji nemaju obezbeđenu svu potrebnu infrastrukturu ili će je eventualno sami obezbediti, ako za to postoji njihov interes.
U Novom Sadu postoje lokacije na kojima ima slobodnih placeva, a koji bi prvenstveno bili idealni za izgradnju benzinskih pumpi. To mogu biti i placevi drugih namena, ali koji se mogu privesti nameni izgradnje benzinske pumpe. Ovakvi placevi mogu biti izuzetno atraktivni za naftne kompanije, koje se bave prometom naftnih derivata, jer je primetno da se sve veći broj benzinskih pumpi gradi i kasnije uspešno posluje u Novom Sadu.
Česta je ponuda placeva koji su u državnom vlasništvu, vlasništvu grada, ali i u vlasništvu privatnih lica. Kada se govori o placevima koji su u vlasništvu grada, takvi placevi se prodaju na licitacijama, koje organizuje grad Novi Sad. Svi investitori, koji bi želeli da grade neki poslovni objekat za slobodne placeve, a koji su im potrebni za izgradnju nekog poslovnog objekta, prvo se o svim detaljima informišu kod gradskih struktura.
Od gradskih struktura potencijalni investitori saznaju gde ima placeva, koju kvadraturu imaju i da li poseduju obezbeđenu infrastrukturu, a naravno i koji su uslovi za njihovu kupovinu. Nije sigurno da li uopšte postoji mogućnost posredovanja agencija između kupaca i gradskih struktura, pogotovu zbog toga što grad poseduje određene strukture, koje se bave tim pitanjima. Ali ako kažemo da nije sigurno, pretpostavljamo da određene mogućnosti saradnje ipak postoje, naročito za placeve koji su u privatnom vlasništvu.
Agencije su najčešće usmerene od strane investitora, koji imaju neke svoje zahteve u vezi poslovnih placeva i to ka fizičkim licima pre svega. U takvim slučajevima, agencije pokušavaju sa više vlasnika dogovoriti povezivanje i kompletiranje više parcela, kako bi se dobila jedna veća građevinska parcela. Kada se to postigne, onda se takav plac treba privesti nameni, preciznije dozvoljenoj izgradnji poslovnih objekata.
To je onda i specifična situacija, jer investitor koji ima precizan zahtev za svoju konkretnu delatnost u tom trenutku od agencije za prometovanje nekretninama, traži da na određenoj lokaciji, koja nije predviđena za takvu namenu poslovanja za njih pronađe i pomogne im u kupovini praznih placeva ili placeva sa nekom ruševnom halom ili građevinom bilo kog tipa. Ako se u tome uspe, onda investitor radi na tome da obezbedi prenamenu takvog placa i na taj način dobije dozvolu za gradnju svog poslovnog objekta.
Dobar je primer, kada je jedna agencija za nekretnine iz Novog Sada, uspela obezbediti jedan plac, koji je imao sasvim drugu namenu i gde je na zahtev klijenta urađena prenamena i klijent je na tom placu kasnije izgradio benzinsku pumpu, koja i danas uspešno posluje.
Placevi pogodni za gradnju manjih poslovnih objekata, mogu se pronaći po celom gradu. Idealne lokacije sa takvim placevima su naročito bulevari koji vode van grada i to je nešto što je investitorima trenutno posebno interesantno. Najčešća veličina placeva za izgradnju manjih poslovnih objekata je od 5000 do 6000 kvadrata.
Što se tiče velikih poslovnih objekata, mogući placevi za izgradnju ovakvih objekata su industrijske zone Novog Sada na pozicijama istok, sever i jug. Na tim lokacijama se mogu pronaći veliki placevi potrebni za izgradnju većih poslovnih objekata pa i onih u kojima će se odvijati proizvodnja. Najčešća veličina placeva za izgradnju velikih poslovnih objekata je oko 10000 kvadrata, a ponekad i više.
Kada je kompanija Lidl tražila plac za svoj poslovni objekat, ljudi unutar ove kompanije zaduženi za kupovinu placa su tražili plac od 7000 kvadrata. Za jednu benzinsku pumpu prosečne veličine, dovoljan je plac veličine od 2000 do 2500 kvadrata, a čak bi mogao odgovarati i plac manji od 2000 kvadrata. Za izgradnju većih hala, poželjni su placevi, veličine od 10000 do 12000 kvadrata.
Raspon cena placeva ovog tipa u Novom Sadu je izuzetno velik. Mogućnosti prilikom kupovine ovih placeva su zaista šarolike i za kvadrat jednog takvog placa se treba izdvojiti 100 pa i više eura po kvadratu. Najskuplji kvadrat placa, namenjenog gradnji poslovnog objekta, prodao je upravo grad jednoj stranoj kompaniji i to za 150 eura po kvadratu i to je plac na kome se sada gradi veliki tržni centar Promenada, odmah pored SPENS-a. Ta cena po kojoj je prodat ovaj plac, potpuno odudara od svih logika trenutnih tržišnih kretanja.
Agencije nemaju u ponudi placeve velike kvadrature, potrebnih za izgradnju velikih tržnih centara, jer ti veliki placevi još uvek nisu u vlasništvu privatnih lica ili ih jednostavno nema u ponudi. Nove slobodne građevinske parcele veće površine u prodaji su se mogle pronaći, samo putem privatizacija nekih firmi. Ono što je trenutno prisutno to je da se traže parcele od 1000 do 2000 kvadrata na kojima se realno može izgraditi 3000 do 4000 kvadrata, kancelarijskog poslovnog prostora.
Ova varijanta najviše odgovara IT kompanijama, koje su se počele pojavljivati u poslednje vreme i zainteresovane su za kupovinu takvih placeva, ali te kompanije nisu raspoložene rentirati takve poslovne prostore, već ih koriste isključivo samo za potrebe svog poslovanja.
Tržni centri za svoje buduće poslovne prostore, traže placeve od približno 7000 kvadrata. Takva parcela mora posedovati minimalan front od 50 pa čak i 100 metara sa ulaznom i izlaznom trakom. Ovakve parcele pod obavezno moraju ispunjavati određene kriterijume, a to znači da parcela mora imati potpuno čiste vlasničke odnose i obaveznu uknjižbu. Vlasnici koji prodaju takve parcele, pre same zvanične objave o prodaji, moraju pripremiti i obezbediti potpuno ispravnu dokumentaciju, sve do same građevinske dozvole.
Kada su tržni centri u pitanju, poznato je da se u poslednjih 10 godina, izgradio veliki broj tržnih centara. Prvi od tržnih centara, koji je izgrađen u Novom Sadu bio je Merkator i to na parceli koja je kupljena od grada, zatim je izgrađen tržni centar BIG na placu koji je kupljen od Neimara i sada se gradi tržni centar Promenada. Potražnja za placevima na kojima će se graditi tržni centri, nije jako velika i obzirom da se radi o izuzetno velikim placevima, kompletnu priču uglavnom završavaju gradske strukture.
Ono što pokazuje praksa i iskustvo agenata, gradnja sportskih centara je bazirana na gradnji objekata, gde ima slobodnih placeva. Kada su fizička lica u pitanju i investitori, dešavalo se da određena parcela za gradnju sportskog centra, kao što je balon, poseduje oko 10000 kvadrata i nalazi se u nekom od prigradskih naselja. Jedan takav sportski centar je izgrađen na dolmi, tačnije na potezu od Kamenjara do Adica. Za ovakve sportske objekte, obavezno je da parcela bude potpuno prazna ili da na tom placu ima jako malo objekata, pre svega zbog cene koštanja.
Ovaj tip placeva, uglavnom ima kompletno rešenu i izgrađenu infrastrukturu. Bilo je i slučajeva, kada je klijent kupio plac koji mu je bio potreban za pokretanje osmišljenog biznisa, a taj isti plac nije imao izgrađenu infrastrukturu. Zbog svog interesa, ovaj klijent je sam finansirao i obezbedio kompletnu infrastrukturu za budući objekat.
Zbog specifičnosti objekta koji je želeo izgraditi, klijent je dodatno morao promeniti i deo plana, koji je prvobitno predvideo grad i to naravno menja ono što su urbanisti predvideli. U toj želji je i uspeo, međutim to je dovelo do još nekih povećanih troškova, koji su ceo projekat zbog toga i znatno poskupeli.
Budućnost prodaje placeva za gradnju poslovnih objekata, leži isključivo u razvoju industrijskih zona u Novom Sadu od koji su neke i sad prisutne. Neke od tih zona nemaju čiste placeve, nego su to uglavnom placevi sa započetim objektima ili završenim halama. Što se tiče placeva sa započetim ili završenim objektima, prvobitno se menja namena i tada se namena preimenuje i stavi u funkciju novog tipa poslovanja.
Kada je u pitanju proizvodnja i proizvodni pogoni, onda se ide ka lokacijama koje su znatno jeftinije i tada plac u gradu za investitore nije uopšte presudan.
Želja investitora uglavnom ide u smeru da se kupi plac sa što nižom cenom i da se dobije površina placa, veličine i kvadrature koja im odgovara. Još ako plac poseduje infrastrukturu ili se ona može brzo obezbediti, potencijalni kupac će se brzo odlučiti za kupovinu takvog placa.
Postoje neki opšti uslovi pri kupovini placeva namenjenih gradnji poslovnih objekata, pre svega ako se radi o placu, koji prodaje firma koja je privatizovana. Tada se obično pojavljuje potreba za konverzijom vlasništva uz pravo na korišćenje svojine, što može poprilično da poskupi trgovinu placa. Što se tiče dokumentacije, koju je potrebno obezbediti pre formiranja i potpisivanja ugovora o kupoprodaji, važe isti uslovi i dokumentcija potrebna kod kupoprodaje svih ostalih nekretnina.
Potrebna dokumentacija: izvod iz katastra, vlasnički list i izvod iz katastra nepokretnosti. Kao novina u poslednje vreme, pojavljuje se zahtev za uvid u osnov za sticanje te nekretnine.
Placevi za gradnju poslovnih objekata van Novog Sada su značajno povoljniji, naročito ako se radi o placevima, koji su od grada udaljeni 10 do 20 kilometara. Ne radi se samo o ceni i veličini parcele, jer Novi Sad ne nudi mogućnosti prodaje velikih placeva. Jer ako potencijalni kupac želi da kupi plac od 10000 kvadrata, teško je da li će plac te veličine i moći pronaći u Novom Sadu.
Kada ne mogu pronaći velike placeve u gradu, tada investitori kreću u potragu placeva te veličine van Novog Sada. U tom slučaju im nije više bitno da li je plac koji im je neophodan, udaljen od Novog Sada 10, 20 pa i 30 kilometara od grada, jer im je najbitnije da dobiju ono što im treba.
Ponuda placeva za gradnju poslovnih objekata u Vojvodini je izuzetno dobra. Razlog je izuzetno jednostavan, jer u mnogim gradovima postoji veliki broj nekadašnjih velikih industrijskih centara. Tu možemo spomenuti Zrenjanin, Vrbas, Bačku Palanku, Suboticu, Bačku Topolu i još neke gradove. Investitori upravo odlaze u ove gradove, jer znaju da će dobiti baš ono što im treba i to za znatno nižu cenu od one, koja im treba za kupovinu placeva u Novom Sadu.
Kikinda je interesantna kao opština u kojoj se inače mogu povoljno kupiti nekretnine pa tako i placevi za izgradnju poslovnih objekata. Mada sve se menja od slučaja do slučaja i sve zavisi od toga, kakva je trenutna ponuda nekretnina i naravno njihova cena. Jedno od najvažnijih detalja je i to šta investitor traži od te lokacije, a šta za uzvrat dobija. Tu još možemo spomenuti i placeve na celom području Banata, jer je inače poznato da su najpovoljnije cene nekretnina upravo u toj regiji.
Pozitivna praksa mnogih licenciranih agenata, koji se bave prodajom nekretnina, kaže da je Inđija u nekom proteklom periodu, bila poprilično poznata kao povoljna uz određene povoljnosti za tu vrstu investicija. Ove povoljnosti su pre svega proizašle iz odnosa lokalne samouprave ove opštine, koja je te povoljnosti omogućavala novim investitorima i investicijama. Pozitivna praksa opštine Inđije se veoma jednostavno može i dokazati, kroz sve sprovedene aktivnosti u prodaji takvih placeva na njenoj teritoriji, a i evidentne su na tržištu.
Slične pokušaje i konkretne aktivnosti uvode i sve više sprovode, Opštine Stara Pazova pa i Opština Nova Pazova. Ove opštine su izvukle i formirale svoje industrijske zone prema auto-putu Novi Sad-Beograd, tako da veliki broj poslovnih ljudi, koji se bave nekim prometom roba i usluga a pogotovo roba, obezbeđuju svoje placeve i poslovne objekte, bukvalno na naplatnoj rampi auto-puta. Priča je veoma slična kod sve tri ove opštine, Opštine Inđija, Opštine Stara Pazova i Opštine Nova Pazova.
Zrenjanin je u prethodnom periodu prednjačio u ovakvim poslovnim potezima, a sve izvesno je i da Opština Vrbas, sve više kreće u tom pravcu. Opština i grad Subotica se takođe polako angažuju, želeći naravno pridobiti nove investitore, kao i sve ove prethodne opštine o kojima smo pisali, a prednost Subotice se posebno ističe po tome što je ona pogranični grad. Ne treba posebno naglašavati, koje mogućnosti ova opština nudi potencijalnim investitorima, obzirom da se nalazi na samoj kapiji Evropske Unije i to na samo nekoliko kilometara od nje.
Postoji mogućnost razvoja i manjih mesta u Vojvodini, prodajom placeva za gradnju poslovnih objekata, ali sve naravno zavisi od investitora na kojoj lokaciji i u kom mestu će kupiti plac. Ako u mestima gde se kupi plac postoji infrastruktura, ako je cena placa povoljna i ako ima slobodne radne snage pa ako je još radna snaga jeftina, investitor će kupiti plac. A ako se investitoru još od strane lokalne samouprave, omogući da dobije određene subvencije zbog zaposlenih meštana, zbog svih ovih povoljnih okolnosti, investitoru za pokretanje proizvodnje u tom trenutku apsolutno nije bitno da li će proizvodnju pokrenuti u nekom velikom gradu ili sasvim malom mestu.
Čak i veći tržni centri, ako njihovo rukovodstvo prepozna da u manjem mestu od približno barem 30.000 stanovnika, a nedostaje recimo prehrana, spremni su da u takvim mestima kupe plac i izgrade svoj poslovni objekat.
Nema komentara. Budite prvi koji će komentarisati ovaj blog.
Copyright © 2020 "SOLIS NEKRETNINE" D.O.O.. Sva prava zadržana
Web dizajn Teshadesign