Dvoiposobni stanovi u Novom Sadu

---

Dvoiposobne stanove kupuju porodični ljudi

Pod dvoiposobnim stanom podrazumevamo nekretninu koja ima dve zasebne sobe. Zatim dnevni boravak u čijem sklopu može biti i kuhinjska niša, mada kuhinja može biti i odvojena. Naglasak što se nekretnine ovog tipa tiče, stavlja na dve potpuno odvojene sobe od ostalih prostorija u stanu. Dvoiposobne stanove u Novom Sadu, kupuju porodični ljudi.

Najčešća struktura dvoiposobnih stanova u Novom Sadu

Dvoiposobni stanovi u Novom Sadu najčešće poseduju: 

• ulazno predsoblje
• dve spavaće sobe
• odvojeni dnevni boravak
• odvojenu kuhinju (ili kuhinju koja je od dnevnog boravka odvojena šankom)
• izlaz na terasu (izlaz je najčešće iz spavaće sobe ili eventualno dnevnog boravka)
• ostava uz kuhinju
• jedan ili dva sanitarna čvora (odvojen toalet i kupatilo)

 

Dvoiposobni stanovi u starijoj gradnji, znatno su veće kvadrature, a u novijoj gradnji poseduju manju kvadraturu. Dvoiposobni stanovi u starijoj gradnji poseduju 65 do 70 kvadrata, pa čak i 75 kvadrata, dok ih u novijoj gradnji možemo pronaći i sa 52 kvadrata.

Dvoiposobni stanovi u Novom Sadu u starijoj gradnji

U starijoj gradnji, ovakvi stanovi su građeni po starijim standardima, kada se više brinulo o kvalitetu stanovanja jedne porodice. U takvim stanovima, spavaća soba se tada nije računala kao prava spavaća soba i to naročito u slučaju, ako je imala manje od 12 kvadrata. To znači da u jednom dvoiposobnom stanu, imamo dve spavaće sobe od kojih je jedna 12 kvadrata, a druga je 9 ili eventualno 10 kvadrata. 

Podrazumeva se da osim spavaćih soba, dvoiposoban stan treba da ima i sve ostale propratne prostorije, koje jedan ovakav stan treba da poseduje. Standardi su u nekom prethodnom periodu bili znatno drugačiji od onih, koji se tokom projektovanja i gradnje, primenjuju u novije vreme.

Zidovi zgrada u kojima su formirani dvoiposobni stanovi, građeni su varijantom sendvič zida, što je izuzetna retkost u zgradama novijeg datuma, koje se sada grade. Stanovi sa sendvič zidom nude kvalitetniji život u tom životnom prostoru, takav zid je odličan toplotni, ali i zvučni izolator.

Visina prostorija od poda do plafona u starijim dvoiposobnim stanovima se kretala od 2,55 metara pa čak i do 3,20 metara. Stanovi u starijim zgradama sa ovako velikim gabaritima, nazivaju se salonski stanovi. Ovakav raspored i poprilično velike gabarite prostorija u ovakvim stanovima, možemo nazvati i humanom gradnjom i tadašnjom brigom za jedan humaniji svakodnevni život veće porodice. 

Dvoiposobni stanovi u Novom Sadu u novijoj gradnji

Za razliku od dvoiposobnih stanova u starijoj gradnji u novijoj gradnji, već sam dnevni boravak poseduje samo 12 kvadrata, kažemo samo, jer spavaće sobe u starijim stanovima, poseduju 10 do 12 kvadrata. U dvoiposobnim stanovima novije gradnje, spavaće sobe poseduju duplo manje prostora i poneke imaju samo 6 kvadrata. U današnje vreme, ovaj tip stanova poseduje maksimalnu visinu 2,70 metara od poda do plafona.

Međutim za visinu preko 2,60 metara u stanovima novijeg tipa, investitor mora pribaviti i posebnu građevinsku dozvolu za tu visinu stana. Debljina zidova se u novogradnji svela na zidanje samo blokom, a samim tim na taj blok se stavlja neka vrsta izolacije, najčešće kamena vuna ili stiropor. Mada je tehnologija građenja, kao i samih materijala koji se koriste za građenje napredovala, teško da se sadašnji sistem građenja, može porediti sa sistemom građenja sendvič zidom. 

Podrumi i ostave u dvoiposobnim stanovima

U staroj gradnji se smatralo obaveznim da dvoiposobni stanovi poseduju i svoj podrum. Podrumske prostorije ili ostave, pripadale su takvim stanovima  i te prostorije su bile unapred projektovane i formirane. Projektom je bilo previđeno, koliko ima stanova, toliko bude i podruma ili ostava. Ostave su bile smeštene nekad u podrumskim, a nekada u tavanskim prostorima zgrada.

Položaj ostava je pre svega zavisio od zemljišta na kojima su se gradile zgrade i ako je zemljište bilo suvo, pravile su se ostave u podrumima, ali ako je zemljište bilo vlažno, ostave su građene u potkrovljima zgrada. U novijoj gradnji se nekako izgubilo to da stanu pripada i neki dodatni prostor za smeštaj nepotrebnih stvari pa i prostori poput biciklana.

U novije vreme se retko dešava da investitori osim stana, kupcima nude bilo kakav dodatni prostor. To znači da se u sadašnje vreme, prodaje „suvi“ stan, bez ikakvih dodatnih prostora. 

Najbolja ponuda dvoiposobnih stanova po lokacijama

Najčešća odlika pravih dvoiposobnih stanova u Novom Sadu su zapravo izgrađeni stanovi na Limanima i Novom Naselju, a tu podrazumevamo i staru gradnju. Možemo reći i da na Bulevaru Patrijarha Pavla i Bulevaru Evrope, ima u ponudi dvoiposobnih stanova.  Poznato je da prilikom podnošenja građevinske dozvole, urbanizam zahteva od investitora da obavezno projektuju stanove svih struktura, a to znači da objekti moraju posedovati i dvoiposobne stanove. 

Razlika između dvosobnih i dvoiposobnih stanova

Kvadratura dvosobnih stanova na Limanima i na Novom Naselju je takva da uvek dozvoljava da se od dvosobnog stana, napravi mali dvoiposoban stan. Razlika između ova dva tipa nekretnina je upravo baš ta mala sobica ili polusoba. Razlika u kvadraturi dvoiposobnih stanova u staroj i novoj gradnji je znatna.

Na početku teksta smo napisali da spavaće sobe u staroj gradnji poseduju 9 do 10 kvadrata, a spavaće sobe u novoj gradnji mogu imati i samo 6 kvadrata. Često se dešava da klijenti žele da kupe dvoiposoban stan, ali nemaju za njegovu kupovinu, dovoljno finsnsijskih sredstava. Tada odlučuju ipak da kupe jeftiniji dvosoban stan i njegovom adaptacijom, proširuju stan za još jednu sobu.

U suštini taj dvosoban stan ostaje sa starom kvadraturom, jedino se pregrađivanjem dobija još jedna sobica. Kada renoviranje stana bude završeno, vi umesto dvosobnog stana dobijate funkciju dvoiposobnog stana uz sve dotadašnje pripadajuće kvadrate, koji nisu ni manji ni veći.

Adaptirani i preimenovani dvosobni u dvoiposobne stanove

Najčešće adaptirani stanovi iz dvosobnih u dvoiposobne stanove, rađeni su u stanovima ovog tipa starije gradnje. Mogućnost adaptacije je pre svega omogućila pre svega kvadratura takvih stanova, kao i sam raspored prostorija u njima, pre svega raspored prozora. Jer bilo bi iluzorno pričati o adaptaciji dvosobnog stana u dvoiposobni, ako u novoformiranoj spavaćoj sobi, nemate mogućnost korišćenja prozora.

Postoje stanovi sa polusobom, koja nema prozor, ali po nama taj stan ne možemo definisati kao dvoiposoban. Kupci se dovijaju na sve moguće načine, kako bi dvoiposoban stan od 50-tak do 75 kvadrata, proširili ali ne kvadraturom, jer je to nemoguće, nego dobijanjem jedne nove spavaće sobe, kako bi dobili jedan dvoiposoban stan.

Mogućnost formiranja galerija u salonskim dvoiposobnim stanovima

U salonskim dvoiposobnim stanovima,veoma često nailazimo na galeriju na kojoj se napravi prostor za spavanje. Ta galerija ne mora posedovati punu visinu i recimo, ako salonski stan poseduje visinu plafona do 3,30 metara, taj prostor ne bude fizički ograđen, ali se mogu do galerije postaviti stepenice i na taj način omogućiti korišćenje tog nadograđenog prostora, koji recimo liči na mali balkončić. Pojedinci u ovom slučaju iskoriste razne mogućnosti, koje omogućava znatna visina tavanice.

Kupci dvoiposobnih stanova su porodični ljudi

To su uglavnom porodični ljudi, tročlane ili četvoročlane porodice. Najčešće su to i roditelji, koji imaju decu i ne žele da spavaju u dnevnom boravku. Oni žele da deca spavaju u svojoj sobi, kao i oni kao bračni par u svojoj, kako bi svako od njih imao svoj kutak za odmor. U dnevnom boravku su spremni eventualno prenoćiti, ako dođu neki gosti. I da definišemo, kako su kupci dvoiposobnih stanova, pre svega porodični ljudi i to tročlane i četvoročlane porodice.

Veličina dvoiposobnih stanova izuzetno varira što se kvadrata tiče. U novogradnji se možete sresti, čak i sa dvoiposobnim stanovima od samo 45 kvadrata. To su stanovi koji imaju izuzetno male spavaće sobice, bukvalno kao boksovi. Raspon veličina stanova ovog tipa, varira kako smo rekli od 45 sve do 65 kvadrata i ti stanovi sa više kvadrata ipak pružaju pristojne uslove za svakodnevni život jedne porodice.

Klasični dvoiposobni stanovi poseduju od 62 do 82 kvadrata. Pojedini stanovi mogu posedovati i izuzetno komotnih 93 kvadrata, a da su u suštini zvanično deklarisani, kao dvoiposobni stanovi.

Dvoiposobni stanovi najčešće poseduju terasu

Dvoiposobni stanovi najčešće poseduju terasu, jer kada govorimo o ovakvim tipovima stanova, zna se da oni imaju veću kvadraturu. Kada se radi o kupcima dvoiposobnih stanova, mislimo na zaista ozbiljne porodice, kojima je zaista neophodna terasa.

Ovaj tip stanova čak često poseduje i dve terase pa se na jednu terasu izlazi iz kuhinje, a na drugu najčešće iz spavaćih soba, ali i dnevnih boravaka. Retko se dešava da je u ponudi dvoiposoban stan, koji nema terasu i to su najčešće stanovi, koji su adaptirani i pregrađivani. 

Mišljenja su da je kvalitet dvoiposobnih stanova na strani starijih stambenih objekata. I opet moramo spomenuti Novo Naselje, koje je planski građeno u Novom Sadu i onako kako su tadašnji standardi zahtevali. Limane takođe možemo svrstati u tu stariju gradnju, jedino se može mala zamerka uputiti ka kvalitetu pregradnih zidova.

U kvalitetnije dvoiposobne stanove, možemo uvrstiti i nekoliko objekata u kojima su građeni na Novoj Detelinari. Te objekte na Novoj Detelinari, naročito u blizini ambulante, gradilo je zaista kvalitetno nekoliko građevinskih firmi. Tu još možemo spomenuti nekoliko novih stambenih objekata, koji su izuzetno kvalitetno građeni u blizini železničke stanice i Banatića.

Dvoiposobni stanovi u prizemlju

Dvoiposobnih stanova, koji se građeni u prizemlju u ponudi ima na Novom Naselju. Takvih stanova ima nešto malo u ponudi i na Limanima. Stanove u prizemlju najčešće kupuju stariji ljudi, jer ih brine ispravnost liftova, jer ako se eventualno lift pokvari, onda je izvesno da bi oni teško mogli peške doći do svojih stanova. Zanimljivi su neki od dvoiposobnih stanova, kojima je pridodata bašta koja je ograđena. To su stanovi, koji odaju utisak kao da živite u kući, jer izlazite u baštu koja je ograđena, a čak na kraju terase imaju i malu kapiju. 

Najčešća veličina ovih baštica je negde oko 20, ali mogu posedovati čak i do 40 kvadrata. Interesantan je primer klijenata koji su imali stan na četvrtom spratu bez lifta, a imali su hiper aktivno dete, koje je konstantno žudelo da stalno bude napolju. Oni su taj stan na četvrtom spratu prodali i kupili dvoiposoban stan u prizemlju na Limanu, koji je upravo posedovao jednu takvu terasu. Ne moramo objašnjavati, koliko je veliku pozitivnu promenu u njihove živote, donela kupovina jednog takvog stana sa bašticom.

Dvoiposobni stanovi na redovnoj etaži

To su stanovi do kojih najčešće dolazimo liftom, jedino lifta nema, ako se radi o objektima niže spratnosti i to do 3 sprata. Mada čak i porodičnim ljudima koji imaju malu bebu, nikakav problem ne predstavlja, ako se dvoiposoban stan nalazi na 2 spratu bez lifta pa čak i da odnesu kolica za bebu i eventualno obavljenu nabavku. Zanimljivo je da su kupcima najinteresantniji dvoiposobni stanovi na drugoj i trećoj etaži. Da bi nadomestili eventualno nedostak niže spratnosti, ovakvi kupci obraćaju pažnju na to da li stan gleda na dvorišnu ili uličnu stranu pa i ka kojoj strani sveta stan ima pogled. 

Dvoiposobni stanovi u potkrovlju i na nadogradnjama

Potkrovlja u kojima su dvoiposobni stanovi su delovi zgrade koji su već ranije postojali, a stanovi u nadogradnji su izgrađeni, kao potpuno novi stanovi. U potkrovljima se često mogu pronaći stanovi, koji su izgrađeni u nekoj varijanti adaptacije, što znači da je često to bio slobodan prazan prostor, koji su pojedinci zakonskim putem, promenili namenu tog prostora. Nadogradnjom su nadograđivane postojeće stare zgrade, ali ima slučajeva nadogradnje i novih zgrada.

Nadogradnja zgrada, najčešće je rađena u okolini železničke stanice i tu često postoje problemi sa validnošću dokumentacije dvoiposobnih stanova. Što se dvoiposobnih stanova u potkrovljima tiče tu ima nešto manje problema sa dokumentacijom, ali pre odluke o kupovini takvih pa i stanova u nadogradnji, ipak treba dobro proveriti ispravnost dokumentacije. Srećom da se u većini slučajeva dokumentacija za te stanove može regulisati i privesti regularnosti i situaciji u kojoj će prometovanje takve nekretnine, biti dozvoljeno.

Dvoiposobni stanovi u Novom Sadu najčešće se prodaju na Novom Naselju!

Moramo po ko zna koji put ponoviti da se dvoiposobni stanovi najčešće prodaju na Novom Naselju. Razlog zbog koga se ovi stanovi najčešće prodaju u ovom delu Novog Sada, opet je definitivno kvalitet izgrađenih stambenih objekata u ovom delu grada. Dvoiposobni stanovi se češće prodaju i na Limanima, centru grada, ali i kod socijalnog. 

Kada se kupci na samom početku informišu o dvoiposobnom stanu za koji su zainteresovani, prvo što pitaju agente to je da li je regularna dokumetacije stana. Poznato je da notar neće kao prvo dozvoliti formiranje ugovora dok nije validan svaki dokument u predmetu, što znači da eventualni ugovor neće sigurno overiti, ako nije spremna kompletna ispravna dokumentacija.

Čest je slučaj da se za stan raspituje četvoročlana porodica pa se tada odmah postavlja pitanje da li takva porodica može da se smesti u noviji dvoiposoban stan manje kvadrature. Ako porodica ima manju decu pa se u sobu mogu postviti kreveti na sprat, onda i manja kvadratura takvih stanova, kupcima nije problem.

Dvoiposobnih stanova ima u ponudi i u tipskim naseljima, a investitori su u obavezi da grade i ovaj tip stanova u tim naseljima. Ovakvih stanova ima i u luksuznim vilama, ali je to nešto ređi slučaj. Razlog je jednostavan, jer kupci stanova u luksuznim vilama, ako kupuju luksuzan dvoiposoban stan, onda zahtevaju da ti stanovi poseduju barem 90 kvadrata pa i više. 

U Novom Sadu se najčešće kupuju dvoiposobni stanovi koje treba renovirati!

U zavisnosti od toga, koliko klijent ima sredstava za kupovinu dvoiposobnog stana od tih raspoloživih sredstava i zavisi da li će klijent kupiti kompletno sređen dvoiposoban stan ili će se odlučiti za stan, koji treba renovirati. I naravno sve zavisi i od toga, koliko neki od klijenata želi da uloži u renoviranje stana. Postoje i klijenti koji su spremni za kompletno renoviranje stana koji planiraju kupiti.

Kupci koji nisu iz Novog Sada, spremni su izdvojiti i više novca, samo da bi kupili kompletno sređen stan, jer nemaju vremena da se zadržavaju oko tih detalja. Mada se može reći, kako ipak ima više klijenata koji žele da renoviraju nekretninu, jer jednostavno žele da je urede onako kako njima odgovara. 

Prvenstveno veličina kvadrature dvoiposobnog stana, može definisati da li je taj stan luksuzan ili ne. Puno zavisi i od uređenosti jednog takvog stana, a sve je puno jasnije, ako se odmah prepozna kvalitet keramike, koja je ugrađena u kupatilu ili u kuhinji. U dvoiposoban stan koji nije luksuzan, sigurno se neće postavljati keramika i ostala oprema koja je skupa.

Ima klijenta koji su spremni da u svoje stanove ugrade izuzetno skupu keramiku i to više nije samo poznata italijanska keramika, nego je tu španska keramika, a pojavljuju se sve više do sada nepoznati proizvođači pa sad već imate u ponudi luksuznu keramiku iz Egipta, pa čak i Bugarske, koja jeste skupa, ali se moramo složiti i prelepog dizajna. 

Raspon cena dvoiposobnih stanova u Novom Sadu

Na Novom Naselju se može pronaći odličan dvoiposoban stan od 75 kvadrata po ceni od 70000 eura i za njega je potrebno renoviranje. Na Grbavici je u ponudi stan u starijoj gradnji od 65 kvadrata za koji treba izdvojiti 92000 eura. Možemo se složiti kada uporedimo cenu ovih stanova da je raspon cena za dvoiposobne stanove u Novom Sadu izuzetno velik. Ako želimo pojasniti koje su cene dvoiposobnih stanova u kvadratima, onda možemo generalno reći da se cene ovi stanova kreću od 1100 eura po kvadratu pa do nekih 1350 eura po kvadratu. 

Povremeno se dešava da banke imaju određene akcije, kada animiraju svoje korisnike i predlažu im da uzmu stambeni kredit, jer smatraju da ispunjavaju uslove za podizanje kredita. Tada se dešava da agencije imaju u određenom delu godine više kreditnih kupaca, nego kupaca dvoiposobnih stanova za gotovinu. Po nekoj proceni licenciranih agenata koji se dugo bave prodajom nekretnina, ove dve varijante isplate kupljenih nekretnina su nekako podjenake.

Mada je jasno da je u sadašnje vreme teško izdvojiti da kažemo „živ novac“ za kupovinu nekretnine, kakav je dvoiposoban stan. Ako je neko podstanar i svakako mora plaćati mesečno znatnu sumu za iznajmljivanje stana, onda je naravno pametnije tu mesečnu sumu izdvajati kroz mesečnu ratu kredita , za nekretninu koja će po isplati biti njihova. 

Pitali smo jednog agenta pitanje, pod pretpostavkom da nije agent koji se bavi prodajom nekretnina nego privtno lice, a da je kupac dvoiposobnog stana, gde bi takav stan kupio. U startu smo dobili odgovor da bi ovakav stan kupio na Novom Naselju. Razlog njegove kupovine bi bio prelepo okruženje, puno zelenila, dobar raspored prostorija u stanu, dobro isplanirani projekat zgrade i samog stana, veliki broj parking mesta, dečija igrališta, osnovne škole, vrtići, pijaca, marketi i uopšte kvalitetna ponuda mnogih drugih sadržaja, koji su potrebni za normalno funkcionisanje jedne porodice.